第三節(jié) 我國房地產經紀行業(yè)自律管理

一、房地產經紀行業(yè)組織的性質和組織形式

房地產經紀行業(yè)組織一般指房地產經紀行業(yè)學(協)會，是房地產經紀機構和房地產經紀人員的自律性組織，單位性質是社團法人。房地產經紀行業(yè)組織通常由房地產經紀機構和房地產經紀人員發(fā)起設立，通過制定章程和社團登記來確定自己的管理職責范圍，并以此約束行業(yè)內房地產經紀機構和房地產經紀人員的執(zhí)業(yè)行為。房地產經紀行業(yè)組織所制定的章程應符合有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。在法律、法規(guī)或政府行政管理部門明確授權的情況下，房地產經紀行業(yè)組織可履行應由政府管理部門履行的管理職責，如：將情況匯總、反映給該部門，并可做適當的分析評價，甚至提出參考性處理意見。

房地產經紀行業(yè)組織分為全國性行業(yè)組織和地方性行業(yè)組織。中國房地產估價師與房地產經紀人學會是目前中國唯一合法的全國性房地產經紀行業(yè)組織，地方性行業(yè)組織可分為省、自治區(qū)、直轄市及設區(qū)市設立的房地產經紀行業(yè)組織。北京房地產中介行業(yè)協會、上海房地產經紀行業(yè)協會、重慶市國土資源房屋評估和經紀協會、大連市房地產經紀人協會等屬于地方性房地產經紀行業(yè)組織。中國房地產估價師與房地產經紀人學會通過和各地方房地產經紀行業(yè)組織交流協作，實施對全國房地產經紀行業(yè)的自律管理。

房地產經紀人員一經取得房地產經紀人職業(yè)資格或房地產經紀人協理職業(yè)資格，即可申請成為行業(yè)組織會員，享有章程賦予的權利，履行章程規(guī)定的義務。房地產經紀人員一經加入房地產經紀組織即表示其自愿接受房地產經紀組織的約束，因此房地產經紀組織章程對參加組織的房地產經紀機構和房地產經紀人員具有強制約束力。

地產經紀行業(yè)組織作為政府與市場、社會之間的橋梁紐帶，是社會治理的重要力量，在政府管理、企業(yè)運營和個人執(zhí)業(yè)中發(fā)揮著不可替代的作用。相對政府部門和企業(yè)組織，行業(yè)組織在專業(yè)、信息、人才、機制等方面具有獨特優(yōu)勢，能做企業(yè)想做卻做不了、政府要做卻無精力做的事

二、房地產經紀行業(yè)組織的自律管理職責

房地產經紀行業(yè)組織行使自律管理職責的依據有兩個，一個是章程，另外一個是房地產經紀執(zhí)業(yè)規(guī)范。房地產經紀行業(yè)組織根據章程，或經政府房地產管理部門授權，履行下列職責：

(1)保障房地產經紀會員依法執(zhí)業(yè)，維護會員合法權益;

(2)組織開展房地產經紀理論、方法及其應用的研究、討論、交流和考察;

(3)擬訂并推行房地產經紀執(zhí)業(yè)規(guī)范;

(4)協助行政主管部門組織實施房地產經紀人員資格考試;

(5)接受政府部門委托辦理房地產經紀人員職業(yè)資格登記;

(6)開展房地產經紀業(yè)務培訓，對房地產經紀人進行繼續(xù)教育，推動知識更新;

(7)建立房地產經紀人員和房地產經紀機構信用檔案，開展房地產經紀資信評價;

(8)進行房地產經紀人員職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)紀律教育、監(jiān)督和檢查;

(9)調解房地產經紀人員之間在執(zhí)業(yè)活動中發(fā)生的糾紛;

(10)按照章程規(guī)定對房地產經紀人員給予獎勵或處分，提供房地產經紀咨詢和技術服務;

(11)編輯出版房地產經紀刊物、著作，建立有關網站，開展行業(yè)宣傳;

(12)代表本行業(yè)開展對外交往、交流活動，參加相關國際組織;

(13)向政府有關部門反映會員的意見、建議和要求，維護會員的合法權益，支持會員依法執(zhí)業(yè);

(14)辦理法律、法規(guī)規(guī)定和行政主管部門委托或授權的其他有關工作。

制定和推行自律性的執(zhí)業(yè)規(guī)范或者執(zhí)業(yè)規(guī)則是房地產經紀行業(yè)組織實施行業(yè)管理的重要手段。執(zhí)業(yè)規(guī)則是房地產行業(yè)組織根據業(yè)內人員的共同意志和行業(yè)管理需要制定的，它是平等民事主體之間的一種約定或者共識。雖然執(zhí)業(yè)規(guī)則屬于公約范疇，但它不同于一般的鄉(xiāng)規(guī)民約。它與鄉(xiāng)規(guī)民約最重要的區(qū)別是，它是依據法律、法規(guī)和規(guī)章制定的。執(zhí)業(yè)規(guī)則與一般鄉(xiāng)規(guī)民約的另一個重要區(qū)別是，執(zhí)業(yè)規(guī)則的產生履行了一定的程序，即通過行業(yè)組織理事會審議而形成的自律性的規(guī)范要求和運作準則。因此，經法定程序，執(zhí)業(yè)規(guī)則可升格為國家的法律法規(guī)和規(guī)章條例，具有廣泛的群眾性和民主性，集中體現了業(yè)內機構和人員的共同意志。

房地產經紀執(zhí)業(yè)規(guī)則對房地產經紀機構和人員具有普遍約束力，主要表現在：違反規(guī)則執(zhí)業(yè)，對他人的合法權益造成侵害的，一要受到行政管理部門處罰，甚至法律的制裁;二要受到行業(yè)組織的通報批評，將不良行為記人信用檔案。當然，對違規(guī)執(zhí)業(yè)的行為僅僅具有通報批評的約束手段是遠遠不夠的。在一些發(fā)達國家，房地產經紀行業(yè)組織對嚴重違反行業(yè)規(guī)則的機構或個人，可以通過開除其會員資格或者取消職業(yè)資格的方式，使其無法繼續(xù)從事房地產經紀活動。但目前我國行業(yè)組織的地位和職能需要加強，房地產經紀執(zhí)業(yè)規(guī)則對房地產經紀執(zhí)業(yè)行為的規(guī)范和約束作用也有待進一步發(fā)揮。今后，隨著房地產行業(yè)組織地位的提高，其職責和功能得到充分發(fā)揮，房地產經紀執(zhí)業(yè)規(guī)則的約束力也將進一步增強。

三、我國的房地產經紀行業(yè)自律管理體系

中國房地產估價師與房地產經紀人學會是我國房地產估價和經紀行業(yè)全國性的自律組織，主要由從事房地產估價和經紀活動的專業(yè)人士和專業(yè)機構組成，依法對房地產估價和經紀行業(yè)進行自律管理。

中國房地產估價師與房地產經紀人學會簡稱為中房學，英文名稱為ChinaInstitute of Real Estate Appraisers and Agents，英文名稱縮寫為CIREA，其前身是成立于1994年8月的中國房地產估價師學會，2004年7月，經原建設部同意、民政部批準，變更為現名。2009年和2010年，中國房地產估價師與房地產經紀人學會被民政部授予首批4A級全國性行業(yè)協會商會、全國先進社會組織，并被住房和城鄉(xiāng)建設部評為2008年度決算工作先進單位;2015年被確定為房地產經紀專業(yè)人員職業(yè)資格考試和登記的組織實施單位。

中國房地產估價師與房地產經紀人學會的主要宗旨是遵守憲法、法律、法規(guī)和國家政策，遵守社會道德風尚，團結和組織從事房地產估價和經紀活動的專業(yè)人士、機構及有關單位，開展房地產估價和經紀研究、交流、教育和宣傳活動，接受政府部門委托擬訂并推行房地產估價和經紀執(zhí)業(yè)標準、規(guī)則，加強自律管理及國際交往與合作，不斷提高房地產估價和經紀專業(yè)人員及機構的服務水平，反映其訴求，維護其合法權益，促進房地產估價和經紀行業(yè)規(guī)范、健康、持續(xù)發(fā)展。

在住房和城鄉(xiāng)建設部的指導下，中國房地產估價師與房地產經紀入學會以2004年建設部轉變房地產經紀人職業(yè)資格登記管理方式為契機，經過幾年的不懈努力，探索建立了以房地產經紀專業(yè)人員職業(yè)資格登記管理制度為核心，以誠信建設為基礎，以規(guī)則制定、制度設計為特征的房地產經紀行業(yè)自律管理框架體系，該體系主要包括以下幾個方面：

一是承擔房地產經紀人員職業(yè)資格考試、登記、繼續(xù)教育。房地產經紀人員職業(yè)資格考試，不僅是進入房地產經紀行業(yè)的“敲門磚”，更是普及有關房地產經紀的法律、制度、政策和業(yè)務知識的有效手段，宣傳行業(yè)的窗口。職業(yè)資格制度建立之初，中國房地產估價師學會(中國房地產估價師與房地產經紀人學會前身)就參與考試相關工作，2004年轉變房地產經紀人登記(注冊)管理方式之后，中國房地產估價師與房地產經紀入學會將房地產經紀人員職業(yè)資格登記(注冊)與房地產經紀行業(yè)自律管理有機結合起來，職業(yè)資格登記(注冊)管理制度已經成為行業(yè)自律管理的核心。2015年，中國房地產估價師與房地產經紀人學

會具體承擔房地產經紀專業(yè)人員職業(yè)資格的評價與管理工作。2017年，中國房地產估價師與房地產經紀人學會制定并印發(fā)了《房地產經紀專業(yè)人員職業(yè)資格證書登記服務辦法》和《房地產經紀專業(yè)人員繼續(xù)教育辦法》。

二是確立房地產經紀執(zhí)業(yè)規(guī)則。2006年10月份發(fā)布的《房地產經紀執(zhí)業(yè)規(guī)則》，是中國房地產估價師與房地產經紀人學會對房地產經紀機構和房地產經紀人自律管理的重要依據，是指導房地產經紀行為的基本準則?！斗康禺a經紀執(zhí)業(yè)規(guī)則》是指導房地產經紀人員和機構從事房地產經紀活動的基本行為準則。2013年1月18日，經廣泛深入調查研究，認真總結房地產經紀行業(yè)自律管理經驗，并充分征求意見，對2006年發(fā)布的《房地產經紀執(zhí)業(yè)規(guī)則》進行了修改。修改后的《房地產經紀執(zhí)業(yè)規(guī)則》重新發(fā)布，并自2013年3月1日起施行。

三是推廣房地產經紀業(yè)務合同文本。(2006年10月夕中國房地產估價師與房地產經紀人學會發(fā)布《房地產經紀業(yè)務合伺推薦文本》，包括《房屋出售委托協議》、《房屋出租委托協議》、《房屋承購委托協議》、《房屋承租委托協議》。(2017)年6月，對合同進行修訂，重新發(fā)布《房地產經紀服務合同推薦文本》(中房學[2017]5號)。修訂后的合同文本包括房地產經紀服務合同(房屋出售)、房地產經紀服務合同(房屋購買)、房地產經紀服務合同(房屋出租)、房地產經紀服務合同(房屋承租)4個合同。同年，中國房地產估價師與房地產經紀人學會配套發(fā)布了《房屋狀況說明書推薦文本》(中房學[2017]1號)，《房屋狀況說明書推薦文本》包括房屋狀況說明書(房屋租賃)、房屋狀況說明書(房屋買賣)兩個文本。)

四是發(fā)布房地產交易風險提示。房地產交易風險提示不僅提示房地產交易當事人預防上當受騙，還可以約束房地產經紀機構、房地產經紀人員的執(zhí)業(yè)行為。2007年，中國房地產估價師與房地產經紀人學會已經針對交易方式帶來的風險問題，發(fā)布了房地產交易風險提示第一號。2014年，針對一些地方發(fā)生了房地產經紀公司侵占、挪用交易資金，甚至卷款潛逃的事件，發(fā)布了房地產交易風險提示第二號，提醒廣大房地產交易者，要審慎選擇中介公司、認真查看所購房屋、謹慎支付交易資金、規(guī)范交易合同簽訂。

五是逐步建立房地產經紀學科理論體系。由于房地產經紀行業(yè)發(fā)展起步較晚，對房地產經紀的研究還不深入，房地產經紀活動中的諸多問題有待弄清。為此，中國房地產估價師與房地產經紀人學會將通過發(fā)布《房地產經紀基本術語》《房地產經紀業(yè)務流程和服務標準》，推進房地產經紀行業(yè)研究。

六是建立并公示登記房地產經紀人和房地產經紀機構信用檔案。2006年，中國房地產估價師與房地產經紀人學會開通了房地產經紀信用檔案，信用檔案不但為社會公眾提供一個公開查詢、選擇房地產經紀機構和房地產經紀人的途徑，而且構建了一個房地產經紀行業(yè)弘揚誠信守法、曝光不良行為的平臺。信用檔案的建立和公示有助于建立房地產經紀行業(yè)的守信褒獎、失信懲戒的機制。

七是開展房地產經紀資信評價活動。2006年，中國房地產估價師與房地產經紀人學會進行了首次優(yōu)秀房地產經紀機構、優(yōu)秀房地產經紀人的評選，評選出了114家全國優(yōu)秀房地產經紀機構和70名全國優(yōu)秀房地產經紀人，自此拉開了房地產經紀資信評價的序幕。中國房地產估價師與房地產經紀人學會將定期開展房地產經紀資信評價活動，向社會公布評價結果，引導房地產經紀行業(yè)規(guī)范、健康、持續(xù)發(fā)展。

八是通報房地產經紀違法違規(guī)案件。針對一些違法違規(guī)典型案例，中國房地產估價師與房地產經紀人學會建立違法違規(guī)案件通報制度，對具有代表性的違法違規(guī)案件及時予以通報。2006年10月，為配合全國整頓房地產交易秩序，建設誠信規(guī)范的房地產經紀行業(yè)，中國房地產估價師與房地產經紀人學會從2004～2006年司法機關依法查處的房地產經紀行業(yè)違法、違規(guī)案例中，挑選出了12個比較典型的案例進行了通報。

九是發(fā)起房地產經紀行業(yè)誠信經營倡議活動。2013年12月17日，中國房地產估價師與房地產經紀人學會連同35家知名房地產經紀機構，在京發(fā)起房地產經紀行業(yè)“誠信經營陽光服務”倡議活動。本次活動中，35家知名房地產經紀機構向全國房地產經紀行業(yè)發(fā)出倡議，鄭重做出六項承諾：房源信息真實可信、公開服務收費標準、保護客戶個人信息、依法依規(guī)承接業(yè)務、及時受理投訴糾紛、規(guī)范經營服務場所。明確提出不發(fā)布虛假房源信息、不吃差價，不泄漏委托人的個人信息，不為交易受限的房屋提供經紀服務，不承接“群租”業(yè)務，不強制代辦貸款、代辦登記和擔保，不占道經營。還號召有條件的經紀機構結合自身特點，推出“先行賠付”等便民利民措施。 16年6月16日，中國房地產估價師與房地產經紀入學會和9家房地產中介機構-21世紀中國不動產、鏈家、偉業(yè)我愛我家、中原地產、房天下、世聯行、麥田房產、信義房屋、合富置業(yè)在京發(fā)起誠信服務承諾活動，針對消費者反映強烈的問題，鄭重作出十大承諾，包括：發(fā)布真實房源信息，從業(yè)人員實名服務，服務項目明碼標價，不侵占挪用交易資金，不哄抬房價，不炒買炒賣房地產，不違規(guī)提供金融服務，不泄露客戶信息，及時處理投訴糾紛，營造行業(yè)良好環(huán)境。

復習思考題

1.試述房地產經紀行業(yè)管理的內涵、特征與作用。

2.目前我國房地產經紀行業(yè)的法律、法規(guī)依據有哪些?

3.房地產經紀行業(yè)管理有哪些基本模式?

4.房地產經紀行業(yè)管理的基本框架包括哪些內容?

5.我國房地產經紀行業(yè)行政管理的主要部門和內容有哪些?

6.房地產經紀糾紛主要有哪些類型?如何規(guī)避?

7.房地產經紀行業(yè)監(jiān)管的方式和措施有哪些?

8.房地產經紀行業(yè)組織的性質是什么?它通過哪些方式來實施行業(yè)管理?

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