第二章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員

第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的權(quán)利和義務(wù)

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的權(quán)利

依法保障房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的權(quán)利是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員順利執(zhí)業(yè)的前提?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》等規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的主要權(quán)利。

1.依法發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的權(quán)利

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員有權(quán)按照《公司法>《合伙企業(yè)法》及《城市房地產(chǎn)管理法》等法律發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，并可以管理運(yùn)營(yíng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu).

2.受聘于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，擔(dān)任相關(guān)崗位職務(wù)的權(quán)利

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員作為具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格的專業(yè)技術(shù)人員，有權(quán)受聘于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，并依據(jù)其房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)技能的水平，擔(dān)任相應(yīng)工作崗位的職務(wù)。

3.執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的權(quán)利

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員受聘到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之后，享有執(zhí)行或承辦房地產(chǎn)居間、代理等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的權(quán)利。但是，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)需要由受聘房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)指派。目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一承接，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)報(bào)酬由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一收取，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不能以個(gè)人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和收取費(fèi)用，所以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員只能受聘到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

4.在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同等業(yè)務(wù)文書(shū)上簽名的權(quán)利

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的工作，不是什么人都可以從事的。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同等業(yè)務(wù)文書(shū)關(guān)系到當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，關(guān)系到交易成敗，所以只有專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員才能在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同等業(yè)務(wù)文書(shū)上簽名。關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的簽字制度，早有明文規(guī)定。《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(建住房[2006] 321號(hào))規(guī)定“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同應(yīng)當(dāng)有執(zhí)行該業(yè)務(wù)的注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的簽名”?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》也規(guī)定“在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)有執(zhí)行該項(xiàng)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的簽名及注冊(cè)號(hào)”?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)加蓋房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)印章，并由從事該業(yè)務(wù)的一名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理簽名”。

5.要求委托人提供與交易有關(guān)資料的權(quán)利

房地產(chǎn)交易的順利進(jìn)行和安全完成，離不開(kāi)委托人提供房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、身份證明等與交易有關(guān)的資料。委托人為房屋出售人或者出租人的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員有權(quán)要求其提供交易房屋的權(quán)屬證書(shū)和委托人的身份證明等有關(guān)資料;委托人為房屋承購(gòu)人或者承租人的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員有權(quán)要求其提供委托人身份證明等有關(guān)資料。

6.拒絕執(zhí)行受聘機(jī)構(gòu)或者委托人發(fā)出的違法指令的權(quán)利

現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、委托人為了機(jī)構(gòu)或者個(gè)人利益最大化，會(huì)要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員隱瞞與房屋有關(guān)的真實(shí)信息、訂立陰陽(yáng)合同、改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租等，這些都是違法指令，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)也有權(quán)拒絕執(zhí)行。

7.獲得合理報(bào)酬的權(quán)利

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)報(bào)酬由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一收取，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員依據(jù)勞動(dòng)合同約定和有關(guān)規(guī)定，享有獲得合理報(bào)酬的權(quán)利。

8.依法享有的其他權(quán)利

如同等條件下，有職業(yè)資格的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員比無(wú)資格的一般從業(yè)人員擁有優(yōu)先獲得業(yè)務(wù)的權(quán)利。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的義務(wù)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員除承擔(dān)《憲法》所規(guī)定的公民的基本義務(wù)之外，還承擔(dān)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)所應(yīng)盡的特殊義務(wù)。

1.遵守法律、法規(guī)、規(guī)章、政策和職業(yè)規(guī)范，恪守職業(yè)道德的義務(wù)

遵紀(jì)守法是每個(gè)公民的義務(wù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員也不例外。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員除應(yīng)當(dāng)遵守一般的法律、法規(guī)外，還要重點(diǎn)遵守專門(mén)的部門(mén)規(guī)章《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》及針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的一系列規(guī)范性文件及行業(yè)自律文件。

2.不得同時(shí)受聘于兩個(gè)或兩個(gè)以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)的義務(wù)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不能在兩家及兩家以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)，依據(jù)如下：一是根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備足夠數(shù)量的專業(yè)人員，專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)特指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員兼職就會(huì)造成同一房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)理既屬于甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)又屬于乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的情況，違反房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)專業(yè)人員的界定和要求;二是《勞動(dòng)合同法》規(guī)定“非全日制用工，是指以小時(shí)計(jì)酬為主，勞動(dòng)者在同一用人單位一般平均每日工作時(shí)間不超過(guò)四小時(shí)，每周工作時(shí)間累計(jì)不超過(guò)二十四小時(shí)的用工形式。”目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員每天的工作時(shí)間遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)4小時(shí)，有的甚至超過(guò)8小時(shí)，另外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的工作成效體現(xiàn)在促成的交易上，一個(gè)交易通常會(huì)長(zhǎng)達(dá)數(shù)周甚至數(shù)月，難以以小時(shí)計(jì)酬。所以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得同時(shí)受聘于兩個(gè)或兩個(gè)以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)。

3.依法維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益的義務(wù)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員是具備房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)技術(shù)人員，在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，有義務(wù)依法維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。對(duì)居間服務(wù)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員需要在誠(chéng)實(shí)守信的前提下，監(jiān)管交易雙方的合法權(quán)益;對(duì)代理服務(wù)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)在合法、誠(chéng)信的前提下，維護(hù)委托人的最大權(quán)益。

4.向委托人披露相關(guān)信息的義務(wù)

搜集并如實(shí)向委托人提供房源客源等相關(guān)信息，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的基本內(nèi)容。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，為了減少信息不對(duì)稱，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有義務(wù)確認(rèn)信息的真實(shí)性，并向委托人披露與房地產(chǎn)交易相關(guān)的有利和不利的信息。

5.為委托人保守個(gè)人隱私及商業(yè)秘密的義務(wù)

在執(zhí)業(yè)過(guò)程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會(huì)獲得委托人的個(gè)人隱私及其他商業(yè)秘密。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有義務(wù)保守委托人的隱私及商業(yè)秘密，不得將有關(guān)信息擅自泄露給他人，或利用信息牟取不正當(dāng)利益。

6.接受繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務(wù)水平的義務(wù)

房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，其制度與政策不斷完善，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)知識(shí)也不斷更新，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為了保持職業(yè)能力和提升服務(wù)水平，應(yīng)當(dāng)不斷接受職業(yè)繼續(xù)教育。

7.不進(jìn)行不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的義務(wù)

不進(jìn)行不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)是所有經(jīng)營(yíng)者的義務(wù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也不例外。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不得違反相關(guān)規(guī)定，通過(guò)商業(yè)賄賂、虛假?gòu)V告、盜取客戶信息等行為損害其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的合法權(quán)益，擾亂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)秩序。

8.接受住房和城鄉(xiāng)建設(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門(mén)和政府相關(guān)部門(mén)的監(jiān)督檢查的義務(wù)

接受和配合主管部門(mén)的監(jiān)督檢查，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的應(yīng)有義務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在接受檢查時(shí)，應(yīng)當(dāng)主動(dòng)提供相關(guān)資料，如實(shí)反映執(zhí)業(yè)問(wèn)題。

除以上各項(xiàng)義務(wù)外，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還有義務(wù)指導(dǎo)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)能力和業(yè)務(wù)水平比房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理高，執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)也比房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理豐富。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)瑣碎、復(fù)雜，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)指導(dǎo)和幫助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理開(kāi)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)理也有義務(wù)協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人開(kāi)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

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