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2012年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度與政策考試第七章考點(diǎn)14

發(fā)表時(shí)間:2012/3/27 8:43:13 來(lái)源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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為了幫助廣大的考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試的知識(shí)點(diǎn),本文將針對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度與政策考試第七章考點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)的講解,希望對(duì)您參加本次考試有所幫助,并在此預(yù)祝您金榜題名!

第四節(jié) 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)(續(xù))

三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成

物業(yè)服務(wù)費(fèi)(X)實(shí)行包干制的,其構(gòu)成包括:物業(yè)服務(wù)成本(X1)、法定稅費(fèi)(X2)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)(X3)三部分,即:

實(shí)行酬金制的,預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金(X),包括物業(yè)服務(wù)支出(X1)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金(X4)兩部分,即

可見(jiàn),包干制或者酬金制,物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成最主要是物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出。其構(gòu)成一般包括以下部分:①管理、服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;②物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;④物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;⑥辦公費(fèi)用;⑦物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;⑧物業(yè)共用部位、共用設(shè)施及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;⑨經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修和更新、改造費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以列支,不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

需要說(shuō)明的是,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),由物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代為收取供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等費(fèi)用的,其委托手續(xù)費(fèi)應(yīng)向委托單位收取,不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

四、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化,新的住房體制逐漸形成,居民自有住房的比例越來(lái)越高。在單幢住宅樓或者住宅小區(qū)內(nèi)住房產(chǎn)權(quán)普遍多元化的情形下,住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備是否完好、運(yùn)行是否正常關(guān)系到相鄰住宅、整幢樓,甚至整個(gè)小區(qū)住宅的正常使用和安全,共用部位、共用設(shè)施設(shè)備一旦需要維修及更新、改造,所需的費(fèi)用如何在少則幾十個(gè)、多則上千個(gè)業(yè)主之間及時(shí)籌集,成為亟需解決的問(wèn)題。1998年國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(國(guó)發(fā)[1998]23號(hào))明確提出建立住房維修基金制度,維修基金專(zhuān)項(xiàng)用于住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修及更新、改造。為了加強(qiáng)對(duì)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理,保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用,維護(hù)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金所有者的合法權(quán)益,根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī),2007年12月4日,原建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合簽署《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》,自2008年2月1日起施行。

(一)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金概念、性質(zhì)和用途

住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金,是指專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造的資金。

住宅共用部位,是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買(mǎi)賣(mài)合同,由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位,一般包括:住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設(shè)施設(shè)備,是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買(mǎi)賣(mài)合同,由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備,一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。從公有住房售房款中提取的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于公有住房售房單位所有。

(二)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交存

(1)交存范圍。應(yīng)交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的范圍包括:住宅,但一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外;住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅。屬上述范圍的,出售的公有住房,售房單位也應(yīng)當(dāng)按照《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定,交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

(2)交存標(biāo)準(zhǔn)。商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金,每平方米建筑面積交存首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%~8%。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)情況,合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的數(shù)額,并適時(shí)調(diào)整。出售的公有住房交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)為:業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金,每平方米建筑面積交存首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%;售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%,從售房款中一次性提取住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)利息、利用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金購(gòu)買(mǎi)國(guó)債的增值收益、住宅共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值、利用住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,業(yè)主所得收益,除業(yè)主大會(huì)另有決定外,都應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金滾存使用。

例題1:商品住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金,每平方米建筑面積交存首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。 ( ) (2008年房地產(chǎn)估價(jià)師制度試題)

答案:√

解析:商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金,每平方米建筑面積交存首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。

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