中國(guó)土地估價(jià)師考試網(wǎng)幫您備戰(zhàn)2013年土地估價(jià)師考試，網(wǎng)校結(jié)合土地估價(jià)師考試大綱，特編輯整理了土地估價(jià)師考試科目《土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)》知識(shí)點(diǎn)，希望對(duì)您參加本次考試有所幫助!

劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的兩種思路

倒算法：長(zhǎng)期以來(lái)，評(píng)估劃撥土地使用權(quán)的傳統(tǒng)思路是將其設(shè)定為出讓，評(píng)估正常的出讓土地使用權(quán)價(jià)格，再按地方政府規(guī)定的固定比例或金額扣減出讓金。這種從出讓價(jià)格入手的方法可稱之為“倒算法”。該法可*作性強(qiáng)，成為廣泛使用的傳統(tǒng)方法。但是，由于它沒(méi)有從權(quán)益的特性進(jìn)行分析，往往不能量化劃撥土地使用權(quán)權(quán)利的不完整性對(duì)價(jià)格的影響。此外，在一些情況下，采用“倒算法”還會(huì)因“循環(huán)推定”而遇到無(wú)法*作的困境。如2006年發(fā)布的《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》強(qiáng)化了劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓時(shí)，須按市場(chǎng)水平確定出讓金的思路，并規(guī)定：應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時(shí)的出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格—擬出讓時(shí)的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格。按此公式，求取應(yīng)補(bǔ)繳的出讓金時(shí)，就不能再以“倒算法”評(píng)估“擬出讓時(shí)的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格”。

正算法：《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定“劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估，可采用收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等”，這種應(yīng)用各基本評(píng)估方法，通過(guò)對(duì)相關(guān)參數(shù)的分析處理，體現(xiàn)劃撥土地權(quán)益特征，直接評(píng)估劃撥地價(jià)格的方法即可稱為“正算法”。正算法的特征在于從劃撥土地使用權(quán)自身的權(quán)利分析入手，量化權(quán)利的不完整性對(duì)價(jià)格的減損。由于缺少詳細(xì)的方法運(yùn)用指南和關(guān)鍵參數(shù)的經(jīng)驗(yàn)判定，該法目前應(yīng)用較少，但是，隨著市場(chǎng)化觀念的日益強(qiáng)化，正算法的應(yīng)用領(lǐng)域?qū)⒅鸩綌U(kuò)大。

相關(guān)文章：

2013年土地估價(jià)師考試土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)知識(shí)點(diǎn)匯總

2013年土地估價(jià)師考試土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)輔導(dǎo)資料匯總

2012年度全國(guó)土地估價(jià)師考試成績(jī)查詢預(yù)測(cè)信息匯總

2012年度全國(guó)土地估價(jià)師考試合格標(biāo)準(zhǔn)

更多關(guān)注： 2013年土地估價(jià)師考試預(yù)測(cè)時(shí)間   考試培訓(xùn)  考試用書  輔導(dǎo)資料

（責(zé)任編輯：中大編輯）

共2頁(yè),當(dāng)前第1頁(yè)  第一頁(yè)  前一頁(yè)  下一頁(yè)