1、估價報告的合法性的內(nèi)涵是指（）。

A、嚴格按照我國現(xiàn)行法律和各種技術(shù)規(guī)范的要求行事

B、主體認定事實清楚

C、符合法定程序

D、證據(jù)確鑿充分

E、估價過程符合公司規(guī)定程序

答案：A，B，C，D

【解析】合法性內(nèi)涵要求評估人員在進行項目評估時，必須嚴格按照我國現(xiàn)行法律法規(guī)和各種技術(shù)規(guī)范的要求行事，主體認定事實清楚，證據(jù)確鑿充分，符合法定程序

2、下列不同估價方法適用目的的說法正確的是（）

A、商服用地宜選用市場比較法、收益還原法、剩余法和基準地價系數(shù)修正法。

B、居住用地宜選用市場比較法、成本逼近法、收益還原法。

C、估價方法的應(yīng)用應(yīng)根據(jù)估價對象和估價目的，選用兩種以上（不含兩種）進行估價。

D、工業(yè)用地宜選用市場比較法、成本逼近法和基準地價系數(shù)修正法，在特殊情況下，也可采用收益還原法。

E、評估新開發(fā)完成的居住用地最適宜的評估方法是成本逼近法、剩余法。

答案：A，D

【解析】居住用地宜選用市場比較法、剩余法、收益還原法、基準地價系數(shù)修正法，對新開發(fā)完成的居住用地可以使用成本逼近法；工業(yè)用地宜選用市場比較法、成本逼近法和基準地價系數(shù)修正法，在特殊情況下，也可采用收益還原法；商服用地宜選用市場比較法、收益還原法、剩余法和和基準地價系數(shù)修正法；綜合用地宜選用市場比較法、收益還原法、剩余法。估價方法的應(yīng)用應(yīng)根據(jù)估價對象和估價目的，選用兩種以上（含兩種）進行估價。

3、下列運用市場比較法應(yīng)注意的事項，正確的是（）

A、住宅用地對公共交通便捷度的要求比工業(yè)用地要低。

B、商業(yè)用地最重要的修正因素是商服業(yè)的繁華程度。

C、工業(yè)用地道路通達度對地價影響程度大，公交便捷度對其地價的影響程度相對較小。

D、在確定修正幅度時，不同用途的地價影響因素、影響程度相同。

E、因素修正幅度要與基準地價評估報告中的宗地因素條件修正系數(shù)表中的內(nèi)容相同或相近。

答案：B，C

【解析】（1）因素指數(shù)幅度要與當?shù)毓蓟虿捎玫幕鶞蕛r報告中的宗地因素條件修正系數(shù)表中的內(nèi)容相同或相近，且修正幅度應(yīng)參考基準地價計算宗地地價的因素修正系數(shù)表中的幅度。

（2）指標量化要科學合理。在確定修正幅度時，不同用途，其地價影響因素、影響程度不同。如住宅用地，對公共交通便捷度的要求較高，修正幅度可定高些；道路通達度對住宅用地有影響，||但影響程度不如交通便捷度大，即其權(quán)重相對較小，修正幅度可定低一些。工業(yè)用地道路通達度的對地價影響程度大，公共交通便捷度對其地價的影響程度相對較小。應(yīng)充分考慮。

4、收益還原法主要技術(shù)參數(shù)確定中應(yīng)注意（）

A、收益的確定不是客觀收益，而采用的實際收益。

B、利息需要計人總費用。

C、企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)過程中的副產(chǎn)品銷售收益應(yīng)計人收益。

D、先確定費用的構(gòu)成，再考慮收益方式。

E收益應(yīng)該是長期可固定取得的收益和安全可靠的收益。

答案：C

【解析】（1）要具體說明實際總收益和客觀總收益及估價時采用的收益額和相應(yīng)的條件，容易出現(xiàn)的問題有：

A、收益的確定不是采用客觀收益，而是采用實際收益；

B、收益不是長期可固定取得的收益，也不是安全可靠的收益；

C、未明確收益內(nèi)涵、取得收益的方式；

D、忽略了其他衍生收益，如租賃過程中承租方所支付押金的利息收益、企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)過程中的副產(chǎn)品銷售收益等；

E、未考慮房屋的閑置（即空房損失等）。

（2）總費用中涉及到的項目和條項標準，要具體說明其確定的依據(jù)、確定方法和各項參數(shù)的選取標準，容易出現(xiàn)的問題有：

A、未考慮收益的方式，盲目地確定費用；

B、確定年折舊費時，缺少對房屋結(jié)構(gòu)、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、殘值率等說明，同時在計算年折舊費時，對折舊年限把握不準；

C、將利息計入總費用中。

（3）說明純收益的測算依據(jù)和方法。

（4）明確說明還原利率（土地還原利率、建筑物還原利率、綜合還原利率）的確定方法、依據(jù)和具體標準。

（5）明確說明土地使用年限、收益還原公式選取和收益價格確定；

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（責任編輯：中大編輯）

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