為了幫助考生順利通過2012年土地估價(jià)師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價(jià)師考試科目《土地估價(jià)理論方法》政策因素與地租和地價(jià)知識(shí)點(diǎn)，希望在2012年土地估價(jià)師考試中，助您一臂之力！

政策因素與地租和地價(jià)

政策因素的作用主要在于避免土地自由市場(chǎng)對(duì)居民收入和社會(huì)財(cái)富的分配可能帶來的種種不公，同時(shí)也在于減少各種不同用地之間不相容的現(xiàn)象，從用地的角度減少污染、擁擠等帶來的損失。

(1)土地利用規(guī)劃。土地利用規(guī)劃一般被認(rèn)為是一種對(duì)土地市場(chǎng)上個(gè)人活動(dòng)進(jìn)行限制的消極措施。

A、規(guī)劃常采取限制可供開發(fā)的土地?cái)?shù)量的做法會(huì)使地價(jià)上升。

B、對(duì)土地供給的影響，也會(huì)導(dǎo)致土地投機(jī)現(xiàn)象的增多。

C、由于規(guī)劃方案造成的區(qū)位影響，還會(huì)對(duì)個(gè)別地塊的價(jià)格發(fā)生影響。

D、規(guī)劃控制還會(huì)增加某些用途的用地?cái)?shù)量，使之高出市場(chǎng)目前的實(shí)際需求水平，因而確保地價(jià)低于市場(chǎng)水平，以保證這部分用地不被用作其他用途。

關(guān)于規(guī)劃對(duì)土地供給的限制，有學(xué)者(AlanW.Evans)將其劃分為兩種類型：一種是實(shí)質(zhì)性的規(guī)劃政策，即那些具有特定目的的政策措施，如：為保護(hù)農(nóng)業(yè)用地，進(jìn)行用地調(diào)整等;另一種為程序性規(guī)劃政策，即那些為實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性政策而提供的手段或方法，如用地分區(qū)管理?xiàng)l例、土地細(xì)分法規(guī)，都可能增加土地的供給。

由于規(guī)劃政策的作用，地價(jià)曲線再也不是一個(gè)由市中心向郊區(qū)漸降的平滑曲線，而是一個(gè)起伏的，有不連續(xù)的折線。

(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施政策

在市場(chǎng)上交易一般都是經(jīng)過開發(fā),具有某些基礎(chǔ)設(shè)施的熟地.有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料表明,基礎(chǔ)設(shè)施投資在地價(jià)中占有很大比重,這一比例從35%到80%不等。有學(xué)者指出，設(shè)施的水平、設(shè)施建設(shè)的投資方式以及設(shè)施的質(zhì)量，對(duì)一個(gè)具體地塊來說是三個(gè)最關(guān)鍵的因素，若出現(xiàn)與實(shí)際需求不符，則必然導(dǎo)致熟化成本過高而使市場(chǎng)上的土地投放量減少。

另外，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)周期較長，建設(shè)的時(shí)機(jī)特別敏感，晚會(huì)導(dǎo)致用地短缺、地價(jià)上升，早會(huì)造成投資浪費(fèi)。

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