2010年土地估價(jià)師《理論方法》經(jīng)典試題

1.采用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，其土地還原率一般應(yīng)( )出讓土地使用權(quán)還原率。

A.低于

B.高于

C.等于

D.等于或低于

答案： B

解析：采用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，其土地還原率一般應(yīng)( )出讓土地使用權(quán)還原率。

2.某商店占地面積35平方米，建筑物面積60平方米，年正常經(jīng)營(yíng)性收人為45000元，年經(jīng)營(yíng)總費(fèi)用為5000元，建筑物年純收益為10000元，若土地還原率取10.0%，則該商店所占土地的總價(jià)格約為( )萬(wàn)元。中國(guó)土地估價(jià)師考試網(wǎng)

A.20

B.30

C.40

D.50

答案：B

解析：45000-5000-10000=30000元;30000/10%=300000=30萬(wàn)元。

3.某宗房地產(chǎn)，年凈收益50萬(wàn)元，建筑物價(jià)值250萬(wàn)元，建筑物還原率8%，土地還原率6%，則該宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為( )萬(wàn)元。

A.500.00

B.714.29

C.750.00

D.833.33

答案：C

解析：建筑物收益=250×8%=20萬(wàn)元;土地年收益=50-20=30萬(wàn)元;土地價(jià)格=30/6%=500萬(wàn)元;房地產(chǎn)總價(jià)值=建筑物價(jià)值+土地價(jià)格=250+500=750萬(wàn)元。

4.采用收益還原法評(píng)估某宗土地的價(jià)格時(shí)，除有租約限制外，應(yīng)選取( )作為估價(jià)依據(jù)。

A. 類似土地的客觀純收益

B.類似土地的實(shí)際純收益

C. 類似土地的最高純收益

D.類似土地的最低純收益

答案：A

解析：采用收益還原法評(píng)估某宗土地的價(jià)格時(shí)，除有租約限制外，應(yīng)選取類似土地的客觀純收益作為估價(jià)依據(jù)。

5.若選擇的比較交易案例成交地價(jià)為580元/平方米，對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)年期為25年，而待估宗地的出讓年期為37年，土地還原率取7%，則待估宗地經(jīng)過(guò)年期修正后的價(jià)格為( )元/平方米。

A.515.3

B.532.6

C.635.4

D.652.8

答案：D

解析：待估宗地經(jīng)過(guò)年期修正后的價(jià)格=580×[1-1/(1+7%)37]/ [1-1/(1+7%)25]= 652.8元/平方米

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