為了幫助考生順利通過2013年土地估價師考試,小編特編輯整理了2013年土地估價師考試科目《土地估價案例與報告》相關知識點,希望在2013年土地估價師考試中,助您一臂之力!
第六章《基準地價評估》
一、城鎮(zhèn)基準地價
1.概念
基準地價是各城鎮(zhèn)按不同的土地級別、不同地段分別評估和測算的商業(yè)、工業(yè),住宅等各類用地和綜合土地級別的土地使用權的平均價格。
基準地價評估是以城鎮(zhèn)整體為單位進行的。
凡是“土地資本”(即凝結在土地上、無法人為地分開的投資,如“三通一平”、“四通一平”、“五通一平”、“六通一平”和“七通一平”的投資等),都應該算在地價內,土地拆遷開發(fā)費也是構成基準地價內涵所必不可少的。因此,基準地價內涵必須包含政府出讓土地純收益、城市建設配套費和土地拆遷開發(fā)費,基準地價應是熟地狀態(tài)而不是生地狀態(tài)下的價格。
2.基準地價內涵的界定:
(1)價格構成:包括征地費或拆遷費、土地開發(fā)費(含市政設施配套費)、各項稅費、利息、利潤、政府出讓土地收益等;
(2)土地開發(fā)程度:根據(jù)城區(qū)基礎設施狀況,基準地價更新土地開發(fā)程度在整個定級區(qū)域內均確定為“幾通(供水、排水、通電、通路、電訊、通暖、通氣)一平(土地平整)”。
(3)容積率:商業(yè)用地為、住宅用地、工業(yè)用地。
(4)土地使用年期為法定最高出讓年期:商業(yè):40年;住宅:70年;工業(yè):50年;綜合:50年。
(5)基準地價的評估基準日。
3.基本特點:
(1)基準地價是一個區(qū)域性的平均地價,它可以是級別或區(qū)段的平均地價,也可以是路段的平均值
(2)基準地價是各類用地的平均地價,即是用地條件相近的區(qū)域中商業(yè)用地,住宅用地,工業(yè)用地的平均地價
(3)基準地價是政府在一定時期內評估的覆蓋全市(縣)的土地使用權價格
(4)基準地價是單位土地面積的地價.
4.基準地價的主要作用
(1)宏觀控制地價,反映土地市場中地價變化趨勢,為投資決策等提供依據(jù)。
(2)國家征收土地使用稅等的依據(jù)。
(3)政府參與土地有償使用分配的依據(jù)
(4)進一步評估標定地價的基礎
(5)對土地利用、流動進行引導
二、基準地價評估方法(略)
三、農(nóng)用地基準地價評估
1.農(nóng)用地基準地價評估范圍確定原則
確定一般農(nóng)用地基準地價評估范圍包括縣(市)行政區(qū)內現(xiàn)有農(nóng)用地和宜農(nóng)未利用地。
2.農(nóng)用地基準地價評估的程序
1)準備工作
2)確定基準地價評估的技術路線
主要技術線路有樣點地價平均法、定級指數(shù)模型法、基準地塊評估法。
3)資料調查與整理
根據(jù)要求調查相關資料,并整理分析。
4)評估基準地價
根據(jù)技術線路的方法步驟評估基準地價。
5)成果整理與驗收
3.農(nóng)用地基準地價評估的資料和外業(yè)調查的內容與要求
1)資料和外業(yè)調查的內容
(1)農(nóng)用地定級成果資料: (2)影響農(nóng)用地地價的因素資料: (3)農(nóng)用土地承包、轉包、出租、拍賣、抵押、聯(lián)營入股等交易資料,農(nóng)地征用的補償標準文件及實際支付標準資料等。
(4)社會經(jīng)濟及土地利用資料: (5)其他資料:如農(nóng)用地歷史地價資料,農(nóng)業(yè)開發(fā)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的政策資料等。
2)資料和外業(yè)調查要求
(1)資料調查應以區(qū)片為單位進行,按土地級別或行政區(qū)域進行歸類整理。
(2)調查、收集到有關地價樣點資料要按實地位置標注到估價工作底圖上,并建立樣本資料數(shù)據(jù)庫。
(3)農(nóng)用地承包、轉包、出租、拍賣、抵押、聯(lián)營入股等交易資料和農(nóng)用地效益資料中的價格指標均以元為單位,面積指標均以m2為單位,指標數(shù)值準確到小數(shù)點后一位。
(4)樣點調查應符合數(shù)理統(tǒng)計要求。
4.農(nóng)用地基準地價評估中樣點資料的處理方法
(1)樣本資料補充完善或剔除。
(2)樣本資料歸類。
5.農(nóng)用地基準地價評估的原則、方法
1)農(nóng)用地基準地價評估的原則
(1)合法原則。
(2)用途限制性原則。
(3)替代性原則。
(4)估價期日原則。
(5)預期收益原則。
(6)最佳使用原則。
2)農(nóng)用地基準地價評估方法
(1)樣點地價平均法
采用樣點地價評估基準地價,是在農(nóng)用土地定級基礎上,調查農(nóng)用地投入產(chǎn)出樣點資料和市場交易樣點資料,并計算樣點地價,以樣點地價的平均值評估并確定農(nóng)用地基準地價。
(2)定級指數(shù)模型法
采用定級指數(shù)模型評估基準地價,是在農(nóng)用地定級基礎上,根據(jù)定級單元定級指數(shù)、市場交易地價資料和投入產(chǎn)出資料,建立定級指數(shù)與地價關系模型,并利用該模型評估級別基準地價。
(3)基準地塊評估法
采用基準地塊評估基準地價,是指根據(jù)農(nóng)用地土地質量條件劃分均質區(qū)域,然后在均質地域內選定若干地塊作為基準地塊,依據(jù)農(nóng)用地市場交易資料和投入產(chǎn)出資料評估基準地塊價格,再將同一均質地域內基準地價的平均地價作為該均質地域的基準地價。
6.農(nóng)用地基準地價的內涵界定要求
農(nóng)用地基準地價的內涵主要包括用途、價格基準日、設定條件等內容,實際操作中根據(jù)地方實際情況界定。
7.農(nóng)用地地價修正系數(shù)表的主要內容和編制方法
農(nóng)用地與城鎮(zhèn)土地基準地價修正系數(shù)表的編制方法基本相同,內容上的差異主要是影響地價因素的不同。
8.農(nóng)用地基準地價更新條件、內容和技術要求
1)農(nóng)用地基準地價更新條件
當評估的農(nóng)用地基準地價經(jīng)過一段時期的使用,地價水平與實際的市場狀況有較大的差別,或實際的農(nóng)用土地條件發(fā)生了較大的變化等等,為保證基準地價與實際的一致性和現(xiàn)勢性,必須定期進行基準地價更新。
2)農(nóng)用地基準地價更新內容
在進行農(nóng)用地基準地價更新工作時,具體的更新內容根據(jù)當?shù)貙嶋H情況的變化大小而定,一般主要是地價和級別的更新。
3)農(nóng)用地基準地價更新技術途徑
(1)以農(nóng)用地定級為基礎,采用土地投入產(chǎn)出資料和市場交易地價資料,按地價平均法更新基準地價。
(2)利用標準地塊資料,根據(jù)標準地塊價格或地價指數(shù)更新基準地價。
(3)通過測算地價影響因素綜合分值,調整綜合分值與地價關系模型,利用調整后的模型更新基準地價。
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(責任編輯:fky)