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5.4 成本逼近法

5.4.1 成本逼近法的基本原理

成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地所有權收益來確定土地價格的方法。成本逼近法的一般地價公式如下：

1.新開發(fā)土地

地價=土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+土地所有權收益

=成本價格+土地所有權收益

2.已開發(fā)土地

地價=土地重新開發(fā)成本(開發(fā)原價)- 減價修正

5.4.2 成本逼近法的估價步驟

1.判斷待估土地是否適用成本逼近法;

2.搜集與估價有關的成本費用、利息、利潤及所有權收益等資料;

3.通過直接或間接方式求取待估土地的土地取得費、土地開發(fā)費及相關的利息、利潤;

4.確定國家作為土地所有者對待估土地所享有的土地所有權收益;

5.按地價公式求取待估土地的土地價格;

6.確定已開發(fā)土地的減價修正因素，確定待估土地的最終地價。

5.4.3 確定土地取得費

1.土地取得費是指用地單位為取得土地使用權而與土地所有權人和原土地使用權人發(fā)生的包括有關稅費在內的各項費用。主要表現(xiàn)為取得農村集體土地而發(fā)生的征地費用，或是為取得城市國有土地而發(fā)生的拆遷安置費用。

2.征地費用是指國家征用集體土地而支付給農村集體經濟組織的費用，包括土地補償費、地上附著物和青苗補償費，以及安置補助費等。具體包括如下各項：

(1) 土地補償費;

(2) 安置補助費：按需要安置的農業(yè)人口數(shù)計算;

(3) 地上附著物和青苗補償費：包括農田基礎設施、樹木、地上當季農作物、遷墳等的補償;

(4) 農村房屋拆遷安置補償費;

(5) 占用耕地的耕地占用稅;

(6) 占用耕地的耕地開墾費;

(7) 占用菜地的新菜地開發(fā)建設基金;

(8) 征地管理費;

(9) 政府規(guī)定的其它有關稅費。

3. 城鎮(zhèn)拆遷安置費用是指用地單位為取得城鎮(zhèn)國有土地使用權而與原土地使用權人發(fā)生的包括有關稅費在內的拆遷補償?shù)母黜椯M用。主要包括拆除房屋及構筑物的補償費及拆遷安置補助費。具體包括如下各項：

(1) 被拆除房屋及附屬物補償費;

(2) 購建拆遷安置用房費;

(3) 安置補助費，包括被拆遷人搬家補助費、提前搬家獎勵費、臨時安置補助費、臨時周轉交通補助費、遷往遠郊區(qū)縣安置補助費、一次性異地安置補助費等;

(4) 被拆遷單位和個體工商戶停產、停業(yè)期間損失補助費;

(5) 房屋拆遷管理費和房屋拆遷服務費;

(6) 政府規(guī)定的其它有關稅費。

5.4.4 確定土地開發(fā)費

土地開發(fā)費是為使土地達到一定的開發(fā)建設條件而投入的包括有關稅費在內的各項費用。主要包括宗地內外的土地開發(fā)費用。宗地紅線外的土地開發(fā)費用主要指基礎設施配套費用、公共事業(yè)建設配套費用和小區(qū)開發(fā)費用;宗地紅線內的土地開發(fā)費用主要指土地平整及宗地內的基礎設施配套費用。土地開發(fā)費用計算的關鍵是如何根據(jù)估價目的判斷政府和土地使用者的投資部分，并怎樣計入地價。

5.4.5 確定土地開發(fā)利息

利息是對土地投資資金的時間價值考慮。土地的取得費用和開發(fā)費用均應根據(jù)其投資的特點和所經歷的時間計算利息，利息率可根據(jù)同期銀行存貸款利率來綜合確定。

5.4.6 確定土地開發(fā)利潤

利潤是對土地投資的回報，是土地取得費用和開發(fā)費用在合理的投資回報率(利潤率)下應得的經濟報酬。利潤率參考房地產行業(yè)同期平均利潤率來確定。

5.4.7 確定土地所有權收益

土地所有權收益也稱為土地增值收益，是指國家作為土地的所有權人在出讓土地使用權時向用地單位收取的經濟報酬，它是絕對地租的資本化。當土地在土地使用者之間轉移時，則稱為土地增值收益，是因投資而產生的級差地租的資本化。土地所有權收益率或增值率取決于市場價格與成本價格的差異對成本價格的比率。

5.4.8 使用成本逼近法時應注意的問題

1.在使用成本逼近法進行評估時，要注意待估宗地在估價時點的狀況，以便于準確確定其價格構成，及進行減價修正。

2.成本逼近法求取以出讓方式取得的土地使用權價格時，應注意土地的剩余使用年限，并注意進行年期修正。其年期修正公式為：

P = P'×(1+r)n-m/(1+r)n

式中：

P為經年期修正后的土地價格;

P'為未經年期修正的土地價格;

r 為土地資本化率

n 為土地使用權的法定最高使用年限

m 為經有償出讓后，土地的已使用年限。

3.具體估價時，待估宗地的土地取得費和土地開發(fā)費的構成內容可能會與第5.4.3條、第5.4.4條規(guī)定的內容有所不同，估價師應根據(jù)待估宗地的實際情況確定合理的計費內容和計費標準，并應在估價報告中列明土地取得費和土地開發(fā)費的明細項目。

4.具體估價時，要注意確定合理的利息率和利潤率，由于估價目的不同，或估價時點的差異，利息率和利潤率的取值可能會差別很大。

5.城市新開發(fā)土地和舊城改造用地可考慮采用成本逼近法進行估價，一般不需考慮扣除折舊和進行年期修正，但應考慮城市規(guī)劃和周圍環(huán)境等區(qū)域因素對其造成的影響，并給予適當?shù)膮^(qū)位修正。

5.4.9 成本逼近法的適用范圍

成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地的價格評估，特別適用于土地市場狹小，土地成交實例不多，無法利用市場比較法進行估價時采用。同時，對于既無收益又很少有交易情況的學校、公園等公共建筑、公益設施等具特殊性的土地估價項目也比較適用。

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