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2 城市土地估價基本原則和程序

2.1 城市土地估價的基本原則

2.1.1 土地估價應(yīng)遵循下列原則：

1.合法原則;

2.最高最佳使用原則;

3.替代原則;

4.預(yù)期收益原則;

5.供需原則;

6.估價時點原則;

7.多方法相比較原則。

2.1.2 遵循合法原則，是指估價人員和估價機(jī)構(gòu)在土地評估中，應(yīng)遵循相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定，所評估的對象應(yīng)以合法使用和合法處分為前提。

2.1.3 遵循最高最佳使用原則，是指土地評估應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提估價。

基準(zhǔn)地價評估以估價對象的現(xiàn)狀使用為最高最佳使用。

企業(yè)改制、資產(chǎn)清算、地稅征收、公益用地中地價評估以估價對象的現(xiàn)狀使用為最高最佳使用。

估價人員應(yīng)對土地的現(xiàn)狀用途和未來用途是否是最高最佳使用作出判斷，并在估價報告中說明。

2.1.4 遵循替代原則，是指土地評估應(yīng)以同類地區(qū)類似土地在同等利用條件下的價格為基準(zhǔn)。估價結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價格。

2.1.5 遵循預(yù)期收益原則，是指土地評估應(yīng)以估價對象在正常利用下的未來客觀有效的預(yù)期收益為基準(zhǔn)。

2.1.6 遵循供需原則，是指土地評估要充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。

2.1.7 遵循估價時點原則，是指估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。

2.1.8 遵循多方法相比較原則，是指土地評估應(yīng)以多種方法評估同一估價對象，相互比較，取得客觀估價結(jié)果。

2.2 城市土地估價的程序

2.2.1 城市土地估價應(yīng)按下列程序進(jìn)行：

1. 確定估價基本事項;

2. 編制估價工作計劃;

3. 實地確認(rèn)估價對象;

4. 搜集估價所需資料;

5. 選定估價方法計算;

6. 確定估價結(jié)果;

7. 提交估價報告。

2.2.2 確定估價基本事項，是指確定估價對象、估價目的、估價時點等基本事項。

確定估價對象包括確定估價對象的位置、用途、面積、權(quán)屬文件和估價權(quán)利性質(zhì)等;確定估價目的應(yīng)根據(jù)委托方的要求而定;確定估價時點應(yīng)根據(jù)估價目的和委托方要求而定，采用公歷表示，精確到日。

2.2.3 編制估價工作計劃，是指在確定估價基本事項的基礎(chǔ)上，應(yīng)對估價項目進(jìn)行初步分析，編制估價工作計劃。

估價工作計劃主要應(yīng)包括以下幾項：

1. 估價擬采用的技術(shù)步驟;

2. 估價擬采用的技術(shù)路線和估價方法;

3. 需要調(diào)查的資料及取得途徑;

4. 預(yù)計所需的時間、人力和經(jīng)費。

2.2.4 實地確認(rèn)估價對象，是指估價人員必須親自到估價對象現(xiàn)場，實地勘查核實估價對象的位置、四至、面積、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)屬界限、周圍環(huán)境、道路狀況等，并對估價對象及周圍環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等。

2.2.5 估價機(jī)構(gòu)和估價人員應(yīng)經(jīng)常搜集估價所需資料，并進(jìn)行核實、分析和整理。

估價所需資料主要應(yīng)包括下列方面：

1. 估價對象相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的申請、批件及合同等;

2. 對土地價格有普遍影響的資料;

3. 對估價對象所在地區(qū)的土地價格有影響的資料;

4. 相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實例資料;

5. 確定土地估價參數(shù)的相關(guān)資料;

6. 反映估價對象權(quán)屬及狀況的資料。

2.2.6 根據(jù)估價目的及估價對象的具體情況，選擇土地評估的基本方法或其它具體評估方法進(jìn)行評估，計算地價。具體評估方法是在基本方法上根據(jù)對象的特殊性衍生出來的符合估價基本原理的方法。

2.2.7 估價人員在確定對象價格后，應(yīng)按估價報告格式的要求撰寫估價報告書。按照評估項目委托合同，估價機(jī)構(gòu)向委托人提交估價報告。土地估價報告需經(jīng)當(dāng)?shù)赝恋毓芾頇C(jī)關(guān)確認(rèn)后才能送交委托人。股份制改造上市企業(yè)的土地資產(chǎn)評估報告需按規(guī)定報省土地管理機(jī)關(guān)或國土資源部確認(rèn)。

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