土地價(jià)格的計(jì)算

1、地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)—建筑開發(fā)費(fèi)—專業(yè)費(fèi)—不可預(yù)見費(fèi)—利息—租售費(fèi)用—稅金—開發(fā)商合理利潤

剩余法適用范圍

1、剩余法的特點(diǎn)：

(1)是否根據(jù)土地估價(jià)的最有效使用原則和合法原則，正確確定了土地最佳利用方式(包括用途、使用強(qiáng)度、建筑物的式樣、外觀、內(nèi)部設(shè)計(jì)與布局等);

(2)是否正確掌握了地產(chǎn)市場行情及供求關(guān)系;并正確判斷了開發(fā)完成后的土地連同建筑物的售價(jià);

(3)是否正確地確定了土地開發(fā)費(fèi)用和正常利潤等。

2、剩余法估價(jià)有以下幾個(gè)假設(shè)和限制條件：

(1)剩余法估價(jià)中所采用的所有不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)、租金和成本數(shù)據(jù)都是根據(jù)當(dāng)前數(shù)據(jù)水平確定未來的數(shù)據(jù)。

(2)假設(shè)租金和不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格在開發(fā)期間不會(huì)下降，并且不考慮物價(jià)上漲的影響。

(3)假設(shè)在開發(fā)期間各項(xiàng)成本的投入是均勻投入或分段均勻投入。

3、剩余法的適用范圍：

(1)待開發(fā)土地的估價(jià);

(2)待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)，這時(shí)公式中的建筑費(fèi)還包括拆遷費(fèi)用;

(3)僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價(jià)，此時(shí)公式中的樓價(jià)為整理后的土地價(jià)格，建筑費(fèi)為整理費(fèi)用。

(4)現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評估，即從房地產(chǎn)價(jià)格中扣除房屋價(jià)格，剩余之?dāng)?shù)即為地價(jià)。

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