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五、市場比較法的應(yīng)用范圍及估價過程

1、市場比較法的應(yīng)用范圍

市場比較法可用于不動產(chǎn)的買賣、租賃、抵押等各種交易形式的價格及租金確定。條件是要有適合的具備替代關(guān)系的交易案例資料。

(1)利用市場比較法評估土地的價格

方法應(yīng)用時要選擇同類型的土地交易案例，修正時所考慮的因素也要以影響土地利用效益的因素為主。還要注意對建筑物價格的扣除。

(2)利用市場比較法評估建筑物價格

比較修正因素出要考慮一般因素以外，還要增加反映建筑物特性的因素。

(3)利用市場比較法評估土地及建筑物為一整體的價格

注意考慮土地及建筑物的權(quán)屬問題

(4)利用市場比較法評估租金

一般選擇實質(zhì)租金進(jìn)行比較分析

2、市場比較法基本估價過程

(1)如交易情況不一致，進(jìn)行交易情況修正

(2)計算當(dāng)?shù)氐貎r指數(shù)或編制地價指數(shù)表

(3)計算容積率修正指數(shù)

(4)計算位置、形狀、區(qū)域因素、個別因素、土地使用權(quán)年限等對地價的修正

(5)計算各案例宗地修正后的試算比準(zhǔn)價格

(6)綜合評估地價

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