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土地估價師考試《實務(wù)基礎(chǔ)》輔導(dǎo)：確定開發(fā)建設(shè)周期

確定開發(fā)建設(shè)周期，估算利息

利息即開發(fā)全部預(yù)付資本的融資成本。不動產(chǎn)開發(fā)的預(yù)付資本包括地價款、開發(fā)建筑費、專業(yè)費和不可預(yù)見費等，這些費用在不動產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中投入的時間是不同的。例如：地價款是取得土地使用權(quán)的代價，在取得土地使用權(quán)時即要付出;開發(fā)費、專業(yè)費及不可預(yù)見費則是隨著工程動工開始投入，并隨著工程建設(shè)進展逐步投入，工程竣工，這部分費用停止投入。這部分費用可以理解為在建筑期內(nèi)均勻投入或在開發(fā)期內(nèi)分段均勻投入。這些預(yù)付資本都是在租售完畢才全部回收，因此，這些費用在開發(fā)建設(shè)過程中所占用的時間長短也各不相同。在確定利息額時，必須根據(jù)地價款、開發(fā)費用、專業(yè)費用等的投入額、各自在開發(fā)過程中所占用的時間長短和當(dāng)時的貸款利率高低進行計算。例如：預(yù)付地價款的利息額應(yīng)以全部預(yù)付地價款按整個開發(fā)建設(shè)周期計算;開發(fā)費、專業(yè)費在建筑期內(nèi)的利息以全部開發(fā)費、專業(yè)費按建筑期的一半計算或以全部開發(fā)、專業(yè)費的一半按全部建筑期計算(若有分年度投入數(shù)據(jù)，則可進一步細(xì)化，如建筑期兩年，第一年投入部分計算期為一年半，第二年投入部分計息期為半年等);開發(fā)、專業(yè)費在建筑竣工后的空置及銷售期內(nèi)應(yīng)按全額全期計息。

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