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房地產(chǎn)估價師考試?yán)碚撆c方法精講

第三節(jié) 成本法的基本公式

一、最基本的公式

成本法最基本的公式為：

積算價格=重新購建價格—折舊

上述公式可針對下列3類估價對象而具體化：(1)新開發(fā)的土地;(2)新建的房地產(chǎn)(此處指房地、建筑物兩種情況);(3)舊的房地產(chǎn)(此處指房地、建筑物兩種情況)。

新開發(fā)的土地和新建的房地產(chǎn)采用成本法估價一般不扣除折舊，但應(yīng)考慮其工程質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計、周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場狀況等方面對價格的影響而給予適當(dāng)?shù)脑鰷p修正。

求取新開發(fā)土地的價格、新建房地產(chǎn)的價格和舊房地產(chǎn)的重新購建價格的基本步驟是：(1)搞清房地產(chǎn)價格構(gòu)成;(2)估算各構(gòu)成部分的金額;(3)將各構(gòu)成部分的金額累加。

二、適用于新開發(fā)土地的基本公式

新開發(fā)土地包括填海造地、開山造地、征用農(nóng)地后進(jìn)行“三通一平”等開發(fā)的土地，在舊城區(qū)中拆除舊建筑物等開發(fā)的土地。在這些情況下成本法的基本公式為：

新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤

上述基本公式，在具體情況下又會有具體形式。如新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價公式如下：

新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價=(取得開發(fā)區(qū)用地的總成本+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息+總銷售稅費(fèi)+總開發(fā)利潤)÷(開發(fā)區(qū)用地總面積×開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率)×用途、區(qū)位等因素修正系數(shù)

上式中：

實際估算時通常分為下列3大步驟進(jìn)行：

1.計算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價格。

2.計算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價格。用第一步計算出的平均價格除以可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率即是。

3.計算開發(fā)區(qū)某宗土地的價格。將第二步計算出的平均價格，根據(jù)宗地的規(guī)劃用途、具體位置、使用年限、建筑容積率等做適當(dāng)?shù)脑鰷p修正即是。

對新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價，成本法是一種有效的方法，因為新開發(fā)區(qū)在初期，房地產(chǎn)市場一般還未形成，土地收益也還沒有。

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