（四）保險(xiǎn)價(jià)值（重要考點(diǎn)）

保險(xiǎn)價(jià)值（insurable value）是將房地產(chǎn)投保時(shí)，為確定保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)而評估的價(jià)值。評估保險(xiǎn)價(jià)值時(shí)，估價(jià)對象的范圍應(yīng)視所投保的險(xiǎn)種而定。例如，投?；馂?zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，僅是有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物的價(jià)值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價(jià)值，通常具體是指建筑物的重建成本（或重置成本）和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失（如租金損失）。

易混點(diǎn)辨析2．保險(xiǎn)價(jià)值中看到“保險(xiǎn)價(jià)值，通常具體指建筑物的重建或重置價(jià)值和期間的經(jīng)濟(jì)損失”，保險(xiǎn)價(jià)值不用減折舊額嗎?

答：保險(xiǎn)價(jià)值可以是建筑物的重置價(jià)格，也可以是建筑物現(xiàn)值。

易混點(diǎn)辨析3．問：關(guān)于保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)算基數(shù)的問題。我覺得在一般情況下應(yīng)以現(xiàn)值為基數(shù)，因?yàn)楸ｋU(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算公式為：保險(xiǎn)費(fèi)=保險(xiǎn)金額×保險(xiǎn)費(fèi)率，保險(xiǎn)金額=保險(xiǎn)價(jià)值，保險(xiǎn)價(jià)值=參保時(shí)的實(shí)際價(jià)值，實(shí)際價(jià)值就是標(biāo)的物實(shí)際應(yīng)值的價(jià)值，也就是現(xiàn)值。只有在標(biāo)的物沒有折舊（價(jià)值減損）的情況（比如是全新的且沒有功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊）下，即與現(xiàn)值相等的情況下才可用重置價(jià)值。

答：保險(xiǎn)費(fèi)取值各地各公司不一樣的，可以用重置價(jià)格也可用現(xiàn)值，因?yàn)楣纼r(jià)對象房地產(chǎn)一般情況下都有折舊，即現(xiàn)值每年不同而保險(xiǎn)合同一般情況下不會每年修訂。

（五）計(jì)稅價(jià)值

計(jì)稅價(jià)值（assessed value）也稱為課稅價(jià)值，有些場合稱為計(jì)稅租金，是為稅務(wù)機(jī)關(guān)核定計(jì)稅依據(jù)提供參考而評估的房地產(chǎn)價(jià)值或租金。具體的計(jì)稅價(jià)值如何，要視稅種而定。例如，1986年9月15日國務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值或房產(chǎn)的租金收入，因此，房產(chǎn)稅的計(jì)稅價(jià)值是評估的房產(chǎn)原值或房產(chǎn)租金。1951年8月8日中央人民政府政務(wù)院（現(xiàn)國務(wù)院的前身）發(fā)布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，城市房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)，或者標(biāo)準(zhǔn)房地價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)房地租價(jià)。其中的標(biāo)準(zhǔn)房地價(jià)應(yīng)按房地坐落地區(qū)、房屋建筑情況并參酌當(dāng)?shù)匾话惴康鼗旌腺I賣價(jià)格分區(qū)、分類、分級評定。因此，當(dāng)時(shí)的城市房地產(chǎn)稅的計(jì)稅價(jià)值即是房地產(chǎn)市場價(jià)值或市場租金。除了房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅，征收土地增值稅、契稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅等，也需要評估有關(guān)計(jì)稅價(jià)值為稅務(wù)機(jī)關(guān)核定計(jì)稅依據(jù)提供參考。

（六）征收價(jià)值

征收價(jià)值是為國家征收房地產(chǎn)確定補(bǔ)償金額提供參考而評估的被征收房地產(chǎn)的價(jià)值。

美國雷利·巴洛維教授在《土地資源經(jīng)濟(jì)學(xué)—不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》一書中的下列一段描述，較好地說明了房地產(chǎn)的成本、售價(jià)、抵押價(jià)值、課稅價(jià)值、征收價(jià)值之間的聯(lián)系和區(qū)別：不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的一些重要概念，可以用一個(gè)經(jīng)營者花費(fèi)5萬美元購置一塊建筑場地，然后再花費(fèi)20萬美元修建一幢辦公樓的例子來說明。這時(shí)他在他的財(cái)產(chǎn)中已投入25萬美元，表示投資成本的總和。當(dāng)他將該財(cái)產(chǎn)作為抵押貸款評估時(shí)，該財(cái)產(chǎn)只會有21萬美元的貸款價(jià)值，估稅員以13萬美元估定財(cái)產(chǎn)收稅價(jià)值。如果該財(cái)產(chǎn)所有者決定出售該財(cái)產(chǎn)，在與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人談妥以后，他決定標(biāo)價(jià)30萬美元。然而，在他確實(shí)得到標(biāo)價(jià)以前，他會發(fā)現(xiàn)自己的財(cái)產(chǎn)正是某種公共項(xiàng)目所需要的，可以得到27．5萬美元的征收價(jià)值。上面這5個(gè)數(shù)字中，每一個(gè)數(shù)字都代表著一種經(jīng)濟(jì)價(jià)值的衡量，每一個(gè)數(shù)字都有一種解釋和合理性。

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