十三、起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)

起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)是在商品房銷售中出現(xiàn)的一組價(jià)格。

起價(jià)是指銷售商品房的最低價(jià)格。這個價(jià)格通常是最差的樓層、朝向、戶型的商品房的價(jià)格，甚至這種價(jià)格的商品房不存在，僅是在宣傳中為了吸引人們對所銷售商品房的關(guān)注而虛設(shè)的價(jià)格。因此，起價(jià)通常不能反映所銷售商品房的真實(shí)價(jià)格水平。

標(biāo)價(jià)也稱為報(bào)價(jià)、表格價(jià)，是商品房出售者在其“價(jià)目表”上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶型的商品房出售價(jià)格，即賣方的要價(jià)。一般情況下，買賣雙方會圍繞著這個價(jià)格進(jìn)行討價(jià)還價(jià)，最后出售者可能作出某種程度的讓步，按照一個比這個價(jià)格低的價(jià)格成交。

成交價(jià)是商品房買賣雙方的實(shí)際交易價(jià)格。商品房買賣合同中寫明的價(jià)格一般就是這個價(jià)格。

均價(jià)是所銷售商品房的平均價(jià)格，具體有標(biāo)價(jià)的平均價(jià)格和成交價(jià)的平均價(jià)格。成交價(jià)的平均價(jià)格一般可以反映所銷售商品房的總體價(jià)格水平。

十四、評估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)

評估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)是在房地產(chǎn)拍賣活動中出現(xiàn)的一組價(jià)格。房地產(chǎn)拍賣是以公開競價(jià)的形式，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)的競買人或者表示以該最高價(jià)買受的優(yōu)先購買權(quán)人的買賣方式。

房地產(chǎn)拍賣活動中的評估價(jià)，一般是指為人民法院或者有關(guān)當(dāng)事人確定拍賣保留價(jià)提供參考，對擬拍賣的房地產(chǎn)的市場價(jià)值或快速變現(xiàn)價(jià)值進(jìn)行分析、測算和判斷的結(jié)果。此外，房地產(chǎn)拍賣活動中還有一種評估價(jià)，即為競買人確定最高出價(jià)提供參考，對拍賣房地產(chǎn)的投資價(jià)值或市場價(jià)值進(jìn)行分析、測算和判斷的結(jié)果。

保留價(jià)也稱為拍賣底價(jià)，是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價(jià)格。拍賣分為無保留價(jià)拍賣和有保留價(jià)拍賣。拍賣標(biāo)的無保留價(jià)的，拍賣師應(yīng)在拍賣前予以說明。拍賣標(biāo)的有保留價(jià)的，競買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到保留價(jià)時(shí)，該應(yīng)價(jià)不發(fā)生效力，拍賣師應(yīng)當(dāng)停止拍賣標(biāo)的的拍賣。（重要考點(diǎn)）在有保留價(jià)拍賣中，保留價(jià)通常是有關(guān)當(dāng)事人參照評估價(jià)或者市價(jià)確定的。人民法院對被查封房地產(chǎn)的拍賣均是采取有保留價(jià)拍賣的方式?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第八條規(guī)定：“拍賣應(yīng)當(dāng)確定保留價(jià)。拍賣保留價(jià)由人民法院參照評估價(jià)確定；未作評估的，參照市價(jià)確定，并應(yīng)當(dāng)征詢有關(guān)當(dāng)事人的意見。人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣時(shí)，不得低于評估價(jià)或者市價(jià)的80%；如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的20%。”（重要考點(diǎn)）

起拍價(jià)也稱為開叫價(jià)格、起叫價(jià)，是拍賣師在拍賣時(shí)首次報(bào)出的拍賣標(biāo)的的價(jià)格。拍賣有增價(jià)拍賣和減價(jià)拍賣。增價(jià)拍賣是先對拍賣標(biāo)的確定一個最低起拍價(jià)，然后由低往高叫價(jià)，直到最后由出價(jià)最高者獲得。減價(jià)拍賣是由拍賣師先喊出拍賣標(biāo)的的最高起拍價(jià)，然后逐次喊出逐步降低的價(jià)格，直至有競買人表示接受而成交。增價(jià)拍賣是一種常見的叫價(jià)方式。在增價(jià)拍賣中，起拍價(jià)通常低于保留價(jià)，也可以等于保留價(jià)。（重要考點(diǎn)）應(yīng)價(jià)是競買人對拍賣師報(bào)出的價(jià)格的應(yīng)允，或是競買人自己報(bào)出的購買價(jià)格。

成交價(jià)是經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認(rèn)后的競買人的最高應(yīng)價(jià)。在有保留價(jià)拍賣中，最高應(yīng)價(jià)不一定成為成交價(jià)，只有在最高應(yīng)價(jià)高于或等于保留價(jià)的情況下，該最高應(yīng)價(jià)才成為成交價(jià)。（重要考點(diǎn)）1987年12月1日，中國首次以拍賣方式出讓的一塊土地的底價(jià)為200萬元，最后成交價(jià)為525萬元。

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