為了幫助考生系統(tǒng)的復習房地產(chǎn)估價師考試課程，全面的 了解2012年房地產(chǎn)估價師考試教材 的相關(guān)重點， 小編特 編輯匯總了2012年 房地產(chǎn)估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本 次考試有所幫助！  

二、物業(yè)管理的性質(zhì)

物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理;是與隨著住房制度改革的推進而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理;是與建立社會主義市場經(jīng)濟體制要求相適應的社會化、專業(yè)化、市場化的管理。物業(yè)管理是服務性行業(yè)。社會化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個基本特性。

(1)社會化

物業(yè)管理社會化有兩個基本含義，一是業(yè)主從社會上選聘物業(yè)管理企業(yè);二是物業(yè)管理企業(yè)要到社會上去尋找可以代管的物業(yè)。

物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相分離是物業(yè)管理社會化的必要前提，現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會專業(yè)分工則是實現(xiàn)物業(yè)管理社會化的必要條件。

(2)專業(yè)化

市場化是物業(yè)管理的最主要的特點。 物業(yè)管理的專業(yè)化是指由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)通過合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的要求去實施專業(yè)化管理。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的專業(yè)資質(zhì)并達到一定的專業(yè)水平。

(3)市場化

在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，所提供的商品是勞務。物業(yè)管理企業(yè)是按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建并運作，向業(yè)主和使用人提供勞務和服務，業(yè)主和使用人購買并消費這種服務。這種通過市場競爭機制和商品經(jīng)營的方式所實現(xiàn)的商業(yè)行為就是市場化。

例題(判斷)：1、市場化是物業(yè)管理的最主要的特點。( )

答案：對

2、物業(yè)管理是服務性行業(yè)。社會化、私有化、市場化是物業(yè)管理的三個基本特性。( )

答案：錯

三、物業(yè)管理的基本內(nèi)容

社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理實質(zhì)是一種綜合的經(jīng)營性管理服務，融管理、經(jīng)營、服務于一體，在服務中完善經(jīng)營與管理，三者相互聯(lián)系、相互促進。物業(yè)管理涉及的領(lǐng)域相當廣泛，其基本內(nèi)容按服務的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三大類。

1、常規(guī)性的公共服務

這是指物業(yè)管理中公共性的管理和服務工作，是物業(yè)管理企業(yè)面向所有住用人提供的最基本的管理和服務，目的是確保物業(yè)的完好與正常使用，維持正常的工作生活秩序和良好環(huán)境。公共性服務管理工作，物業(yè)的所有住用人每天都能享受到，其具體內(nèi)容和要求在物業(yè)管理委托合同中應明確規(guī)定。

公共服務主要有以下8項：

(1)房屋共用部位的維護與管理;

(2)房屋共用設(shè)備設(shè)施及其運行的維護和管理;

(3)環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務;

(4)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項的服務;

(5)物業(yè)裝飾裝修管理服務。包括房屋裝修的申請與批準及對裝修的設(shè)計、安

全等各項管理工作;

(6)維修基金的代管服務。這是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)

人委托，對代管的房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的管理工作;

(7)物業(yè)檔案資料的管理;

(8)代收代繳收費服務。

2、針對性的專項服務

針對性的專項服務是指物業(yè)管理企業(yè)面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項服務工作。其特點是物業(yè)管理企業(yè)事先設(shè)立服務項目，并將服務內(nèi)容與質(zhì)量、收費標準公布，當住用人需要這種服務時，可自行選擇。專項服務實質(zhì)上是一種代理業(yè)務，為住用人提供工作、生活的方便。專項服務是物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的主渠道。

專項服務的內(nèi)容主要有日常生活、商業(yè)服務、文教衛(wèi)體、社會福利及各類中介服務五大類。

3、委托性的特約服務

特約服務是為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個別需求受其委托而提供的服務，通常指在物業(yè)管理委托合同中未要求、物業(yè)管理企業(yè)在專項服務中也未設(shè)立，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人又提出該方面的需求，此時，物業(yè)管理企業(yè)應在可能的情況下盡量滿足其需求，提供特約服務。

特約服務實際上是專項服務的補充和完善。當有較多的住用人有某種需求時，物業(yè)管理企業(yè)可將此項特約服務納入專項服務。

上述三大類管理與服務工作是物業(yè)管理的基本內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)在實施物業(yè)管理時，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。同時根據(jù)自身的能力和住用人的需求，確定第二、第三大類中的具體服務項目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營機制和服務方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項管理與服務工作，并不斷拓展其廣度和深度。

例題：物業(yè)管理企業(yè)在實施物業(yè)管理時，( )是最基本的工作。

A、常規(guī)性的公共服務 B、針對性的專項服務 C.委托性的特約服務 D.臨時服務

答案：A

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（責任編輯：中大編輯）

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