為了備考2013年房地產(chǎn)估價(jià)師考試，中大網(wǎng)校編輯根據(jù)最新房地產(chǎn)估價(jià)師考試大綱特別整理了房地產(chǎn)估價(jià)師考試科目《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》歷年考試的重點(diǎn)，幫助大家提前掌握和復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)師師考試要點(diǎn)，以備迎接2013年房地產(chǎn)估價(jià)師考試。

四、居住房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法(掌握)

居住房地產(chǎn)的估價(jià)可以選擇市場(chǎng)法、成本法、收益法等。

(一)市場(chǎng)法

由于居住房地產(chǎn)交易較頻繁、交易量較大，很容易獲取交易實(shí)例，因此市場(chǎng)法是居住房地產(chǎn)估價(jià)最常用的方法，主要用于各種類型的商品房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)讓價(jià)格、抵押價(jià)格、征收補(bǔ)償價(jià)格等的評(píng)估，也可用于為商品房預(yù)售價(jià)格定位而進(jìn)行的估價(jià)。

(二)成本法

成本法也常用于居住房地產(chǎn)的估價(jià)，在居住房地產(chǎn)的抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，出于安全、保守的考慮常會(huì)用到成本法，此外居住房地產(chǎn)的征收估價(jià)以及在建工程的估價(jià)往往也會(huì)采用成本法。

(三)收益法

采用收益法對(duì)居住房地產(chǎn)估價(jià)相對(duì)較少，主要用于出租型公寓等居住房地產(chǎn)。

五、商業(yè)房地產(chǎn)及其特點(diǎn)(掌握)

1.收益性

商業(yè)房地產(chǎn)屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，其主要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益，其收益和獲利方式大致分為兩類：一類是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)后直接銷售、投資轉(zhuǎn)賣，這類商業(yè)房地產(chǎn)多為小區(qū)級(jí)零星商鋪、街鋪，其特點(diǎn)表現(xiàn)為分散、體量小及經(jīng)營(yíng)檔次在中檔以下，這種商業(yè)房地產(chǎn)獲利方式從嚴(yán)格意義上講仍屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)范疇，主要獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn);另一類則是長(zhǎng)期投資經(jīng)營(yíng)，有開(kāi)發(fā)商自營(yíng)、業(yè)主自營(yíng)、出租給他人經(jīng)營(yíng)等方式，這類包含各種體量商業(yè)房地產(chǎn)。

2.經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣

在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)特別是大體量商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會(huì)有不同的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和內(nèi)容，例如一部分經(jīng)營(yíng)商品零售，一部分經(jīng)營(yíng)餐飲，一部分經(jīng)營(yíng)娛樂(lè)等等。不同的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容(或者說(shuō)不同的用途)一般會(huì)有不同的收益水平，因此對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)需要區(qū)分其不同的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)內(nèi)容分別進(jìn)行估價(jià)測(cè)算，例如采用收益法時(shí)應(yīng)在市場(chǎng)調(diào)查分析的基礎(chǔ)上測(cè)算不同經(jīng)營(yíng)內(nèi)容商業(yè)房地產(chǎn)的收益水平，并對(duì)各種商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)采取不同的收益率。

3.出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜

商業(yè)房地產(chǎn)往往是銷售給個(gè)體業(yè)主或公司，業(yè)主又常常將其擁有的房地產(chǎn)出租給別人經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后又分割轉(zhuǎn)租給第三者，造成商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散、復(fù)雜，因此在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況，分清估價(jià)價(jià)值定義是出租人權(quán)益評(píng)估還是承租人權(quán)益評(píng)估，避免有的估價(jià)委托人僅是承租人，卻以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的身份委托。

4.裝修高檔且復(fù)雜

為了營(yíng)造舒適宜人的購(gòu)物消費(fèi)環(huán)境，商業(yè)房地產(chǎn)通常會(huì)有相對(duì)高檔的裝修，而且形式各異，估價(jià)時(shí)需要準(zhǔn)確單獨(dú)估算其價(jià)值。另外，商業(yè)用房裝修升級(jí)快，對(duì)有些經(jīng)營(yíng)者而言，買下或承租別人經(jīng)營(yíng)的商業(yè)用房后，為了保持或建立自己的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格或品牌效應(yīng)，一般會(huì)重新裝修。因此在估價(jià)時(shí)應(yīng)充分分析現(xiàn)有裝修狀況能否有效利用，如無(wú)法利用應(yīng)考慮追加裝修投入對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響。

5.垂直空間價(jià)值衰減性明顯

商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值在垂直空間范圍內(nèi)表現(xiàn)出明顯的衰減性。一般說(shuō)，商業(yè)物業(yè)的價(jià)值以底層為高(高層商業(yè)物業(yè)頂層有景觀等因素，比較特殊)，向上的方向其價(jià)值呈現(xiàn)快速的衰減，越到后面，價(jià)值衰減則越慢。這是因?yàn)榈讓訉?duì)于消費(fèi)者而言具有最便捷的通達(dá)度，不需要借助于垂直方面的交通工具。而向上的樓層需要借助垂直交通工具，通達(dá)的便捷度隨之減弱。

六、影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況(掌握)

1.地段繁華程度

影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的首要因素是所處地段的繁華程度，繁華程度越高，商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值越高。

2.交通條件

交通的通達(dá)度對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格具有很大影響，商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要從兩方面考慮交通條件，一是顧客方面，二是經(jīng)營(yíng)者方面。

3.臨街狀況

商業(yè)房地產(chǎn)一般都應(yīng)該是臨街的，其臨街的具體分布狀況對(duì)其價(jià)值產(chǎn)生較大影響，在一條路上相距數(shù)米范圍內(nèi)的不同分布，將可能呈現(xiàn)不同的價(jià)格或租金水平。一般來(lái)說(shuō)臨街面越寬越好，如果幾面臨街，一般認(rèn)為有利于商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的提高。

4.樓層

通常情況下位于底層的商業(yè)用房的價(jià)值要高于其他樓層的商業(yè)用房，一般來(lái)說(shuō)，如沒(méi)有電梯，首層商業(yè)用房與二層商業(yè)用房?jī)r(jià)格相差較大，二層商業(yè)用房與其他層商業(yè)用房的價(jià)格差距將大大縮小。

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