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房地產(chǎn)估價師考試經(jīng)營與管理精講

㈣ 政策的公平性和效率

公平和效率及其相互協(xié)調(diào)，是評價政策的重要方面。政府制定

政策的原則是：既要通過資源和利益的公平分配來維持社會的穩(wěn)定;

又要通過資源的優(yōu)化配置來推動社會的進步和發(fā)展。然而，公平和

效率常常是矛盾的，有時為了確?；镜墓剑獱奚欢ǖ男?

有時為了保證效率又不得不放棄必要的公平。如何處理好其相互關(guān)

系，是政府制定政策的重點和難點。

二、宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段

對于一個完善的房地產(chǎn)市場而言，市場的自由運作非常重要。

政府的土地政策，不能過分參與及干預(yù)房地產(chǎn)市場的自由運作。這

樣才能保證本地及外來投資者對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的信心，進而保證

房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展以及整個社會經(jīng)濟的安定繁榮，但是宏觀調(diào)

控也非常重要。宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段包括土地供應(yīng)、金融、

住房稅收政策等。

㈠ 土地供應(yīng)政策

沒有土地供應(yīng)，房地產(chǎn)開發(fā)和商品房供給就無從談起。在我國

當(dāng)前的土地制度條件下，政府是唯一的土地供給者，政府的土地供

應(yīng)政策對房地產(chǎn)市場的發(fā)展與運行有決定性影響。

土地供應(yīng)政策的核心，是土地供應(yīng)計劃。土地供應(yīng)計劃對房地

產(chǎn)開發(fā)投資調(diào)節(jié)的功效非常直接和顯著，因為房地產(chǎn)開發(fā)總是伴隨

著對土地的直接需求，政府土地供應(yīng)計劃所確定的土地供給數(shù)量和

結(jié)構(gòu)，直接影響著房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)，對房地產(chǎn)開發(fā)商的盲

目與沖動形成有效的抑制?？茖W(xué)的土地供應(yīng)計劃，應(yīng)與國民經(jīng)濟發(fā)

展規(guī)劃和城市規(guī)劃相協(xié)調(diào)，應(yīng)有足夠的彈性，能夠?qū)κ袌鲂盘栕龀?/p>

靈敏的反應(yīng)。土地供應(yīng)計劃也是公開透明的，能夠為市場提供近期

和長期的土地供應(yīng)信息，以幫助市場參與者形成合理的市場預(yù)期、

減少盲目競爭和不理性行為。

通過土地供應(yīng)計劃對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，要求政府必須

擁有足夠的土地儲備和供給能力，還要妥善處理好保護土地資源和

滿足社會經(jīng)濟發(fā)展對建筑空間的需求之間的關(guān)系。保護的目的是為

了更好的、可持續(xù)的滿足需求，但如果對當(dāng)前的需求都不能很好滿

足，就很難說這種保護是有效率的。要在政府的集中壟斷供給和市

場的多樣化需求之間實現(xiàn)平衡，必須準(zhǔn)確把握社會經(jīng)濟發(fā)展的空間

需求特征，通過提高土地集約利用和優(yōu)化配置水平，采用科學(xué)的地

價政策和靈活的土地供給方式，實現(xiàn)保護土地資源和滿足需求的雙

重目標(biāo)。

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