估價(jià)假設(shè)和限制條件是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的重要組成部分，該部分內(nèi)容對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的前提作出了必要合理假設(shè)，對(duì)報(bào)告使用者正確理解估價(jià)結(jié)果的內(nèi)涵及正確使用估價(jià)報(bào)告具有重要作用，對(duì)保護(hù)估價(jià)機(jī)構(gòu)及注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師具有重要意義。

根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》[GB/T 50291-2015]第7.0.15條:

估價(jià)假設(shè)應(yīng)針對(duì)估價(jià)對(duì)象狀況等估價(jià)前提，作出必要、合理且有依據(jù)的假定，不得為了規(guī)避應(yīng)盡的檢查資料、調(diào)查情況等勤勉盡責(zé)估價(jià)義務(wù)或?yàn)榱烁吖馈⒌凸拦纼r(jià)對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格而濫用估價(jià)假設(shè)。

估價(jià)假設(shè)和限制條件應(yīng)包含如下內(nèi)容：

1、一般假設(shè)

應(yīng)說明對(duì)估價(jià)所依據(jù)的估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬、面積、用途等資料進(jìn)行了檢查，在無理由懷疑其合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性且未予以核實(shí)的情況下，對(duì)其合法、真實(shí)、準(zhǔn)確和完整的合理假定;對(duì)房屋安全、環(huán)境污染等影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的重大因素給予了關(guān)注，在無理由懷疑估價(jià)對(duì)象存在安全隱患且無相應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定、監(jiān)測(cè)的情況下，對(duì)其安全的合理假定等。

估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬、面積、用途等應(yīng)以委托人提供的產(chǎn)權(quán)證件記載信息為準(zhǔn)。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》第十三條：

評(píng)估專業(yè)人員有義務(wù)對(duì)評(píng)估活動(dòng)中使用的有關(guān)文件、證明和資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性進(jìn)行核查和驗(yàn)證。但在實(shí)際中估價(jià)師難以到相關(guān)主管部門對(duì)產(chǎn)權(quán)證件進(jìn)行核查和驗(yàn)證，故應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬、面積、用途等信息進(jìn)行一般假設(shè);

對(duì)房屋安全、質(zhì)量缺陷、環(huán)境污染等估價(jià)專業(yè)以外的專業(yè)問題，經(jīng)實(shí)地查勘、查閱現(xiàn)有資料后可作出常規(guī)判斷時(shí)應(yīng)對(duì)其進(jìn)行一般假設(shè)，當(dāng)無法作出常規(guī)判斷時(shí)應(yīng)建議估價(jià)委托人聘請(qǐng)具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)＜疫M(jìn)行鑒定并以此為依據(jù)進(jìn)行估價(jià)，并在報(bào)告中說明;

房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格具有重大影響，但鑒于房地產(chǎn)交易雙方往往存在信息不對(duì)稱的狀況，且房地產(chǎn)市場(chǎng)客觀上也并不屬于公開市場(chǎng)，所以應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開、平等、自愿的交易市場(chǎng)作出一般假設(shè)。

2、未定事項(xiàng)假設(shè)

應(yīng)說明對(duì)估價(jià)所需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項(xiàng)所做的合理的、最可能的假定。

未定事項(xiàng)是指估價(jià)委托人已提供了與估價(jià)對(duì)象相關(guān)的所有資料，但某些仍尚未明確或不夠明確的估價(jià)所需的事項(xiàng)。

例如某些取得時(shí)間較早的土地，取得土地時(shí)無規(guī)范的規(guī)劃條件，其容積率客觀上尚不明確;或儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)已完成儲(chǔ)備的土地，在尚未納入供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，尚無明確的規(guī)劃指標(biāo)，導(dǎo)致其容積率或商住比例尚不明確，此時(shí)均需對(duì)其進(jìn)行未定事項(xiàng)假設(shè)。

3、背離事實(shí)假設(shè)

應(yīng)說明因估價(jià)目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對(duì)估價(jià)對(duì)象狀況所做的與估價(jià)對(duì)象的實(shí)際狀況不一致的合理假定。

背離事實(shí)假設(shè)通常是由于估價(jià)目的的需要而對(duì)估價(jià)對(duì)象做出與其實(shí)際不符的假設(shè)。

例如追溯性評(píng)估項(xiàng)目中對(duì)估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況的假設(shè)、司法拍賣評(píng)估項(xiàng)目中對(duì)其查封狀態(tài)的假設(shè)等，此類假設(shè)一般僅對(duì)估價(jià)對(duì)象的某些特殊實(shí)物或權(quán)益狀況進(jìn)行假設(shè)，以便促使估價(jià)目的的實(shí)現(xiàn)。

在實(shí)際估價(jià)中必須充分了解估價(jià)目的后才可有針對(duì)性地進(jìn)行假設(shè)。

4、不相一致假設(shè)

應(yīng)說明在估價(jià)對(duì)象的實(shí)際用途、登記用途、規(guī)劃用途等用途不一致，或不同權(quán)屬證明上的權(quán)利人之間不一致，估價(jià)對(duì)象的名稱或地址不一致等情況下，對(duì)估價(jià)對(duì)象所依據(jù)的用途或權(quán)利人、名稱、地址等的合理假定。

在《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》施行之前，很多地方的房地產(chǎn)會(huì)分別核發(fā)《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》，其發(fā)證主管部門不一致，且不同主管部門的登記簿記載信息不完全一致，可能會(huì)導(dǎo)致上述產(chǎn)權(quán)證件的登記地址、用途等不一致。

房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移或產(chǎn)權(quán)人名稱變更時(shí)，受讓方或產(chǎn)權(quán)人若僅辦理了《房屋所有權(quán)證》的變更手續(xù)而尚未辦理《國(guó)有土地使用證》的變更手續(xù)就會(huì)導(dǎo)致上述產(chǎn)權(quán)證件的登記權(quán)利人不一致。

上述情況下均應(yīng)作不相一致假設(shè)。

在實(shí)際估價(jià)過程中，存在不同權(quán)屬證明上記載的信息不一致時(shí)，應(yīng)結(jié)合估價(jià)目的做出最合理的假設(shè)。

5、依據(jù)不足假設(shè)

應(yīng)說明在估價(jià)委托人無法提供估價(jià)所必需的反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料及注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料的情況下，缺少該資料對(duì)相應(yīng)的估價(jià)對(duì)象狀況的合理假定。

首先需要注意未定事項(xiàng)假定與依據(jù)不足假設(shè)的區(qū)別，未定事項(xiàng)假設(shè)是對(duì)客觀上尚不明確或不夠明確的事項(xiàng)進(jìn)行假定，而依據(jù)不足假設(shè)是對(duì)客觀上已明確但由于估價(jià)委托人無法提供必需的資料且注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師已進(jìn)行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料時(shí)的假定，其根本區(qū)別在于假定事項(xiàng)客觀上是否已明確。

例如估價(jià)對(duì)象為已建成房地產(chǎn)，估價(jià)委托人一般僅能提供其產(chǎn)權(quán)資料，無法準(zhǔn)確證明其準(zhǔn)確建成年代，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師亦難以收集到其竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，故難確定其建成年代，而其建成年份是客觀存在的，故應(yīng)對(duì)上述因素進(jìn)行依據(jù)不足假設(shè)而不應(yīng)作未定事項(xiàng)假設(shè)。

6、估價(jià)報(bào)告使用限制

應(yīng)說明估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的用途、使用者、使用期限等使用范圍及在使用估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果時(shí)需要注意的其他事項(xiàng)。

每個(gè)估價(jià)報(bào)告的估價(jià)目的應(yīng)具有唯一性，在說明估價(jià)報(bào)告的用途時(shí)應(yīng)結(jié)合估價(jià)目的給以明確的限制。估價(jià)報(bào)告的使用期限需精確至日。

以上內(nèi)容是《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》所要求的估價(jià)假設(shè)和限制條件應(yīng)說明的內(nèi)容，筆者僅進(jìn)行了部分舉例說明，實(shí)際估價(jià)中因估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的等不同，需進(jìn)行相應(yīng)假設(shè)的情況更多，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行必要、合理且有依據(jù)的假定。

本文來源于網(wǎng)絡(luò)

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