二、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的分類

房地產(chǎn)價(jià)格影響因素眾多而復(fù)雜，需要進(jìn)行分類。一種分類是先分為房地產(chǎn)自身因素和房地產(chǎn)外部因素兩大類，然后再分別進(jìn)行細(xì)分。其中，房地產(chǎn)自身因素可再分為區(qū)位因素、實(shí)物因素和權(quán)益因素，房地產(chǎn)外部因素可再分為人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、國(guó)際因素、心理因素和其他因素。這些因素還可進(jìn)一步細(xì)分。

對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的另一種分類，是分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素三個(gè)層次。一般因素是指對(duì)廣大范圍的房地產(chǎn)價(jià)格水平都有影響的因素，例如經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、貨幣政策、物價(jià)、利率、匯率等。區(qū)域因素是指對(duì)估價(jià)對(duì)象周圍一定區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格水平有所影響的因素，例如所在地區(qū)的城市規(guī)劃調(diào)整、環(huán)境狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度等。個(gè)別因素是指對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格水平有所影響的估價(jià)對(duì)象自身狀況因素，例如位置、規(guī)模、土地形狀、地勢(shì)、建筑結(jié)構(gòu)、建筑物新舊程度等。需要指出的是，一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素的界限并不是固定的，隨著估價(jià)對(duì)象范圍的擴(kuò)大，某些
區(qū)域因素也許會(huì)變?yōu)閭€(gè)別因素。

下面主要根據(jù)上述第一種分類，對(duì)各種因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響作一定性分析。為分析、討論的方便起見(jiàn)，把房地產(chǎn)外部因素中的人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、國(guó)際因素、心理因素、其他因素提升一個(gè)層次，將它們與房地產(chǎn)自身因素并列進(jìn)行敘述。還需要說(shuō)明的是，許多影響因素之間不是完全獨(dú)立的，甚至存在著交叉或包含關(guān)系，但在分析某一因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響時(shí)，是假設(shè)其他因素不變的，盡管它們?cè)诂F(xiàn)實(shí)中不可能不變。

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