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房地產(chǎn)估價師考試經(jīng)營與管理精講

二、確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可

㈠ 土地出讓過程中的規(guī)劃管理

出讓城市國有土地使用權(quán)，出讓前應(yīng)當(dāng)制定控制性詳細(xì)規(guī)劃。

出讓的地塊，必須具有城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設(shè)計條件

及附圖。規(guī)劃設(shè)計條件通常包括：地塊面積、土地使用性質(zhì)、容積

率、建筑密度;建筑高度、停車位數(shù)量、主要出入口、綠地比例、

須配置的公共設(shè)施和工程設(shè)施、建筑界限、開發(fā)期限及其他要求。

附圖應(yīng)當(dāng)包括：地塊區(qū)位和現(xiàn)狀、地塊坐標(biāo)、標(biāo)高，道路紅線坐標(biāo)、

標(biāo)高，出入口位置，建筑界限及地塊周圍地區(qū)環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施條件。

《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》及其附圖或《審定設(shè)計方案通知書》

及其附圖，是城市國有土地使用權(quán)出讓合同的重要附件，不得隨意

變更。確需變更的，必須經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)。土地使用

權(quán)受讓方在辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》時，必須持有附具城市規(guī)

劃行政主管部門提供的規(guī)劃設(shè)計條件及附圖的土地出讓合同，取得

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，方可辦理土地使用權(quán)權(quán)屬證明。

㈡ 房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理

房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理主要體現(xiàn)在：開發(fā)項(xiàng)目的選址定點(diǎn)

審批，核發(fā)"建設(shè)用地規(guī)劃許可證"及規(guī)劃設(shè)計條件，規(guī)劃方案及

初步設(shè)計審批以及核發(fā)"建設(shè)工程規(guī)劃許可證"等方面。

⑴ 開發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)審批階段。開發(fā)商首先須持計委批準(zhǔn)

立項(xiàng)文件、開發(fā)建設(shè)單位或其主管部門申請用地的函件、工程情況

簡要說明和選址要求、擬建方案、開發(fā)項(xiàng)目意向位置的1:2000或

1:500地形圖及其他相關(guān)材料向城市規(guī)劃管理部門提出開發(fā)項(xiàng)目選

址、定點(diǎn)申請，由城市規(guī)劃管理部門審核后向城市土地管理部門等

發(fā)征詢意見表。開發(fā)商請有關(guān)部門填好征詢意見表后，持該征詢意

見表、征地和安置補(bǔ)償方案及經(jīng)城市土地管理部門蓋章的征地協(xié)議、

項(xiàng)目初步設(shè)計方案、批準(zhǔn)的總平面布置圖或建設(shè)用地圖，報城市規(guī)

劃管理部門審核后，由城市規(guī)劃管理部門下發(fā)《選址規(guī)劃意見通知

書》。

⑵ 申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》階段。開發(fā)商持城市規(guī)劃部

門批準(zhǔn)征用土地的計劃任務(wù)、市政府批準(zhǔn)征用農(nóng)田的文件(使用城市

國有土地時，需持城市土地管理部門的拆遷安置意見)、1:2000或

1:500的地形圖、《選址規(guī)劃意見通知書》、要求取得的有關(guān)協(xié)議

與函件及其他相關(guān)資料，向城市規(guī)劃管理部門提出申請。經(jīng)城市規(guī)

劃管理部門審核后頒發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃

許可證》主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。

⑶ 規(guī)劃設(shè)計條件審批階段。開發(fā)商需持城市計劃管理部門批

準(zhǔn)的計劃任務(wù)、開發(fā)商對擬建項(xiàng)目的說明、擬建方案示意圖、地形

圖(單位建筑1:500，居住區(qū)1:2000，其中一份畫出用地范圍)和設(shè)

計單位提供的控制性規(guī)劃方案及其他相關(guān)資料。向城市規(guī)劃管理部

門提出申請，經(jīng)城市規(guī)劃管理部門審核后，下達(dá)《規(guī)劃設(shè)計條件通

知書》及用地紅線圖?！兑?guī)劃設(shè)計條件通知書》主要規(guī)定了征地面

積、規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、

建筑后退紅線距離、建筑控制高度和停車位個數(shù)等。

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