為了幫助考生系統(tǒng)的復習房地產估價師考試課程，全面的了解2012年房地產估價師考試教材的相關重點，小編特編輯匯總了2012房地產估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本次考試 有所幫助！  

房地產估價師考試理論與方法精講

第八講 成本法(三)

一、內容提要

1、現行商品房價格構成;

2、現行房屋折舊制度;

3、現行房屋完損等級評定標準;

4、成本法總結和運用舉例。

二、考試要求

了解現行商品房價格構成、現行房屋折舊制度和現行房屋完損等級評定標準。

三、內容輔導

第六節(jié) 現行商品房價格構成

為便于對前述成本法中有關問題的理解及實際應用，下面將現行商品房價格構成的有關規(guī)定作一綜合介紹。

一、商品住宅價格的構成

1992年7月20日，國家物價局、建設部、財政部、中國人民建設銀行聯合頒發(fā)的《商品住宅價格管理暫行辦法》([1992]價費字382號)規(guī)定：商品住宅價格應以合理成本為基礎，有適當利潤，結合供求狀況和國家政策要求制定，并根據樓層、朝向和所處地段等因素，實行差別價格。商品住宅價格由下列項目構成：

1.成本。包括：

(1)征地費及拆遷安置補償費：按國家有關規(guī)定執(zhí)行。

(2)勘察設計及前期工程費：依據批準的設計概算計算。

(3)住宅建筑、安裝工程費：依據施工圖預算計算。

(4)住宅小區(qū)基礎設施建設費和住宅小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑的建設費：依據批準的詳細規(guī)劃和施工圖預算計算;住宅小區(qū)的基礎設施和配套建設項目按照國家和省、自治區(qū)、直轄市人民政府頒發(fā)的城市規(guī)劃定額指標執(zhí)行。

(5)管理費：以上述(1)至(4)項之和為基數的1%-3%計算。

(6)貸款利息：計入成本的貸款利息，根據當地建設銀行提供的本地區(qū)商品住宅建設占用貸款的平均周期、平均比例、平均利率和開發(fā)項目具體情況確定。

2.利潤。以上述成本中(1)至(4)項之和為基數核定。利潤率暫由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

3.稅金。按國家稅法規(guī)定繳納。

4.地段差價。其征收辦法暫由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據國家有關規(guī)定制定。

下列費用不計人商品住宅價格：(1)非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設費用;(2)住宅小區(qū)內的營業(yè)性用房和設施的建設費用。

根據樓層、朝向確定的商品住宅差價，其代數和應趨近于零。

二、經濟適用住房價格的構成

根據國家計委、建設部《關于印發(fā)經濟適用住房價格管理辦法的通知》(2002年11月17日計價格[2002]2503號)的規(guī)定，經濟適用住房實行政府指導價。制定經濟適用住房價格，應當與城鎮(zhèn)中低收入家庭經濟承受能力相適應，以保本微利為原則，與同一區(qū)域內的普通商品住房價格保持合理差價，切實體現政府給予的各項優(yōu)惠政策。經濟適用住房基準價格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分構成。

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（責任編輯：中大編輯）

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