設(shè)立資產(chǎn)評估法缺乏歷史積淀和學科理論基礎(chǔ)

從世界各國的經(jīng)濟社會發(fā)展史和人類對土地的依賴程度來看，土地是人類繁衍發(fā)展的基礎(chǔ)，通過對土地的占有和利用，人類才得以生存和發(fā)展。因土地的占有而形成了土地的產(chǎn)權(quán)體系;因土地的使用而形成了土地的利用規(guī)劃體系?；谛枨蠛陀?，不同自然人之間、群體之間產(chǎn)生了土地的交換活動。為了評價不同地塊之間、地塊與其他交換物之間的價值是否等值，自然就產(chǎn)生了對土地及土地附屬物或土地附著物價格和價值的評估活動。

從我國歷史上來看，土地估價活動的產(chǎn)生可以追溯到西周。

當時設(shè)立了“載師”這個官員，專門負責認識土地特性，并據(jù)此對土地進行分等定級。秦商鞅變法以后，建立了封建的土地國有制和封建地主土地所有制。土地私有制的產(chǎn)生導致土地買賣行為日益頻繁?；谕恋亟灰住⑼恋胤峙浜蛧艺n稅而產(chǎn)生了土地估價活動。古代房地產(chǎn)估價活動主要應(yīng)用于田宅買賣、典當、租賃和課稅，并一直延續(xù)至今。國內(nèi)外廣泛使用的現(xiàn)代房地產(chǎn)估價方法有三種，即收益法、成本法和市場比較法。從歷史上看，收益法的以收益決定價值的估價思想在古代田宅買賣已經(jīng)出現(xiàn)，在我國唐宋時期的歷史文獻中都有明確的記載。成本法在明清時期的文獻、市場比較法在南宋時期的歷史文獻中都有記錄。而房地產(chǎn)估價師這個職業(yè)，在唐朝時期以莊宅牙人(古代對房地產(chǎn)經(jīng)紀人的稱謂)來兼做田宅買賣估價，元朝還設(shè)立了房地產(chǎn)買賣的“評議人”，房屋交易價格不再由交易雙方提出，而是由專業(yè)的估價人員——評價人據(jù)實估價的。從以上歷史回顧可以看出，房地產(chǎn)估價行業(yè)在我國是一個歷史悠久的行業(yè)，是與老百姓生活和國家稅收收入息息相關(guān)的行業(yè)。作為一個普通老百姓而言，因為繼承、析產(chǎn)、分割、贈與、買賣、租賃需要認定一個房地產(chǎn)價值或價格時，他首先想到的就是房地產(chǎn)估價師能夠為他提供一個專業(yè)的服務(wù)。對于國家而言，基于不動產(chǎn)交易和持有所產(chǎn)生的稅費評估，也一直由房地產(chǎn)估價師承擔的。

從學科體系來看，房地產(chǎn)估價是土地科學學科體系的重要組成部分。

土地學科體系由土地法學、土地經(jīng)濟學、土地利用學、土地行政學、土地估價學、地籍管理等學科構(gòu)成。土地估價學從產(chǎn)權(quán)和利用兩個角度，分析和評價土地及其附屬物、附著物的產(chǎn)權(quán)價值和使用價值。因此，房地產(chǎn)估價學以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)理論和土地利用理論為基礎(chǔ)，構(gòu)建了涵蓋估價原則、估價方法、估價技術(shù)在內(nèi)的房地產(chǎn)估價理論。在不同產(chǎn)權(quán)歸屬和利用程度下，房地產(chǎn)價值是完全不同的，房地產(chǎn)估價利用相關(guān)估價理論和技術(shù)可以做出精準的價值估計。房地產(chǎn)估價應(yīng)用于買賣交易、抵押、課稅、房屋拆遷等各個方面。由于估價對象的復雜性，也促進了房地產(chǎn)估價技術(shù)和理論的進一步發(fā)展，例如，污染不動產(chǎn)估價、歷史文物保護區(qū)不動產(chǎn)估價、特殊物業(yè)估價(高爾夫球場、機場)、生態(tài)保護區(qū)地役權(quán)估價等等。隨著科學技術(shù)的發(fā)展，房地產(chǎn)估價將計算機技術(shù)、統(tǒng)計分析技術(shù)和地理空間信息系統(tǒng)等最近技術(shù)應(yīng)用于估計技術(shù)體系中，使房地產(chǎn)估價技術(shù)方法體系更加完善，其估價成果廣泛應(yīng)用于城市空間規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)調(diào)整、城市發(fā)展模式戰(zhàn)略分析、經(jīng)濟基本面分析、房地產(chǎn)市場和土地市場宏觀調(diào)控等，為政府科學決策提供數(shù)據(jù)支持，為老百姓生活提供專業(yè)服務(wù)。

根據(jù)以上分析可以看出，房地產(chǎn)估價是一個專門對土地及其附屬物、附著物價值和價格進行估計的專業(yè)領(lǐng)域，與其他企業(yè)價值評估、無形資產(chǎn)價值、動產(chǎn)評估完全不同，具有獨立的理論體系和歷史發(fā)展演變過程?；谝陨侠碛?，本人堅決反對不顧歷史沿革、社會需求、土地學科理論設(shè)立資產(chǎn)評估法，抹殺了房地產(chǎn)估價行業(yè)的獨特特征。

來源：網(wǎng)絡(luò) 作者：張秀智

（責任編輯：中大編輯）

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