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1．某國(guó)有企業(yè)于2003年9月在以劃撥方式獲得的土地使用權(quán)上建成了一批標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房，企業(yè)為了解決生產(chǎn)資金短缺的問題，準(zhǔn)備以其新建的工業(yè)廠房向銀行抵押貸款。已知類似標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的交易案例較多，你作為房地產(chǎn)估價(jià)師，在接受抵押估價(jià)委托后，認(rèn)為應(yīng)該采用哪兩種估價(jià)技術(shù)路線？并指出運(yùn)用所選擇估價(jià)方法的注意事項(xiàng)。

[參考答案]

（1）兩種估價(jià)技術(shù)路線：

①用市場(chǎng)比較法估價(jià)。首先采用市場(chǎng)比較法求取設(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)價(jià)值，然后預(yù)計(jì)由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額，兩者相減即為標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的抵押價(jià)值。此時(shí)土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)。

②用成本法估價(jià)。運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，價(jià)格構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃拔土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的款額。

（2）有關(guān)注意事項(xiàng)有：

①在運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)當(dāng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘。

②在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估開發(fā)成本、有關(guān)稅費(fèi)和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊。

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