為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習房地產(chǎn)估價師課程，全面的了解房地產(chǎn)估價師考試教材的相關(guān)重點，小編特編輯匯總了2011年房地產(chǎn)估價師考試各章復(fù)習的重點資料，希望對您參加本次考試有所幫助！

三、瑕疵請求規(guī)則（掌握）

1、瑕疵請求權(quán)的含義瑕疵請求權(quán)是指競買人在參與競買前或參與競買時，有權(quán)知道應(yīng)該知道的拍品缺陷，如果該缺陷因他人的過錯被隱蔽了，成為買受人時可以為所受到的欺騙和損失主張權(quán)利。

瑕疵泛指拍賣標的在質(zhì)量、品質(zhì)、數(shù)量等方面的缺陷。

瑕疵請求權(quán)是買受人相對人是委托人和拍賣人擁有的權(quán)利。相對于買受人的瑕疵請求權(quán)，委托人和拍賣人負有告知的義務(wù)。委托人應(yīng)在委托拍賣時將自己明知或應(yīng)知的拍賣標的的一切瑕疵告知拍賣人，而拍賣人應(yīng)當將自己明知或應(yīng)知的拍賣標的的一切瑕疵告知競買人。如果委托人和拍賣人未能履行上述義務(wù)，將因此承擔告知不當?shù)呢熑?。拍賣人、委托人未說明拍賣標的的瑕疵，給買受人造成損害的，買受人有權(quán)向拍賣人要求賠償；屬于委托人責任的，拍賣人有權(quán)向委托人追償。

例題：下列關(guān)于瑕疵請求權(quán)的含義，表述不正確的是（）。

A、瑕疵請求權(quán)是指競買人在參與競買前或參與競買時，有權(quán)知道應(yīng)該知道的拍品缺陷B、瑕疵泛指拍賣標的在質(zhì)量、品質(zhì)、數(shù)量等方面的缺陷C、相對于買受人的瑕疵請求權(quán)，委托人和拍賣人不負有告知的義務(wù)D、拍賣人、委托人未說明拍賣標的的瑕疵，給買受人造成損害的，買受人有權(quán)向拍賣人要求賠償

答案：C

解析：相對于買受人的瑕疵請求權(quán)，委托人和拍賣人負有告知的義務(wù)。

2、瑕疵請求權(quán)規(guī)則的原理瑕疵請求權(quán)是依賴下述原理得以操作的。

（1）過錯責任理論。過錯就是行為人主觀存在故意或過失。故意是較為明顯的主觀過錯，過失是較為隱晦的主觀過錯，它是在主觀上對于行為人的較高只要委托人或拍賣人有上述過錯或過失行為，就滿足了為此承擔責任的條件。

（2）擔保責任理論。拍賣標的是一種商品，委托人和拍賣人為其出售的拍賣標的承擔擔保責任，應(yīng)當擔保其出售的拍賣標的不存在應(yīng)當告知而未告知的瑕疵。

3、瑕疵請求權(quán)的障礙當出現(xiàn)下列情形時，買受人主張瑕疵請求權(quán)遇到障礙。

（1）委托人、拍賣人無過錯。如果委托人、拍賣人能夠證明自己沒有過錯，則可以對抗瑕疵請求權(quán)。

（2）買受人過錯。表現(xiàn)為：其一，疏忽。其二，誤解。其三，不當行為。當拍賣標的的瑕疵是由于買受人自覺的不當行為引起的，買受人喪失瑕疵請求權(quán)。

（3）聲明不保證。聲明不保證是指由于委托人、拍賣人難以確知拍賣標的的真?zhèn)位蚱焚|(zhì)不予保證。聲明不保證向所有的競買人傳達了這樣一種意思：相關(guān)的拍賣標的可能有真?zhèn)位蚱焚|(zhì)問題，競買人應(yīng)當謹慎行事。拍賣人、委托人在拍賣前聲明不能保證拍賣標的的真?zhèn)位蛘咂焚|(zhì)的，不承擔瑕疵擔保責任。

例題（判斷）：承擔瑕疵責任的可能是委托人，也可能是拍賣人。（）

答案：對

解析：承擔瑕疵責任的可能是委托人，也可能是拍賣人，這里的基本準則是誰知曉誰負責。

例題（判斷）：聲明不保證是指由于委托人、拍賣人難以確知拍賣標的的真?zhèn)位蚱焚|(zhì)予以保證。（    ）

答案：錯

解析：聲明不保證是指由于委托人、拍賣人難以確知拍賣標的的真?zhèn)位蚱焚|(zhì)不予保證。

4 、瑕疵請求規(guī)則的效力范圍瑕疵請求權(quán)主要是針對拍賣人和委托人的，除他們有正當理由對抗瑕疵請求權(quán)外，必須按此規(guī)則收回拍品并賠償損失。

（1）誰知曉，誰負責1）委托人的責任委托人必須受瑕疵請求規(guī)則的制約。委托人是拍賣標的的所有權(quán)人或處分權(quán)人，委托人可能對告知與瑕疵負最終的責任。從告知程序上，委托人有第一位的告知義務(wù)。但實踐中買受人很少直接找委托人主張權(quán)利。

2）拍賣人的責任拍賣人的責任并不以委托人的告知為前提，即使委托人未向拍賣人告知瑕疵，拍賣人依然在下述兩個層次上負責：其一，拍賣人知道或應(yīng)當知道。其二，拍賣人先行負責。

（2）拍賣人先行負責所謂先行負責，指只要拍賣標的確實存在應(yīng)告知未告知的瑕疵，則無論該責任應(yīng)由誰承擔，均由拍賣人先行負責。至于其中應(yīng)由委托人承擔的責任，在拍賣人承擔責任后，向委托人追償。

例題：下列關(guān)于瑕疵請求規(guī)則的效力范圍，說法不正確的是（   ） .

A.瑕疵請求權(quán)主要是針對拍賣人和委托人的B.委托人必須受瑕疵請求規(guī)則的制約C.拍賣人的責任并不以委托人的告知為前提D.拍賣人的責任以委托人的告知為前提

答案：D

解析：拍賣人的責任并不以委托人的告知為前提。

四、禁止參與競買規(guī)則（掌握）

1  禁止參與競買規(guī)則的內(nèi)涵本規(guī)則包含兩方面的內(nèi)容。

（1）禁止拍賣人參與競買禁止拍賣人參與競買即拍賣人不得參與自己主持的拍賣會的競買。由于拍賣人在拍賣法律關(guān)系中的身份是委托人的代理人，代表賣方；而拍賣人參與競買時其身份是競買人，代表買方。

（2）禁止委托人參與競買禁止委托人參與競買即禁止委托人參與自己委托拍賣標的的競買。

2、禁止參與規(guī)則的效力范圍（1）禁止拍賣人參與競買拍賣人及其工作人員不得以競買人的身份參與自己組織的拍賣活動，并不得委托他人代為競買。

（2）禁止委托人參與競買的效力范圍委托人不得參與競買，也不得委托他人代為競買。

例題（判斷）：拍賣人及其工作人員不得以競買人的身份參與自己組織的拍賣活動，可以委托他人代為競買。（    ）

答案：錯

解析：我國《拍賣法》規(guī)定：“拍賣人及其工作人員不得以競買人的身份參與自己組織的拍賣活動，并不得委托他人代為競買。”

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（責任編輯：中大編輯）

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