二、房地產轉讓的條件

房地產轉讓最主要的特征是發(fā)生權屬變化，即房屋所有權連同房屋所占用的土地使用權發(fā)生轉移?！冻鞘蟹康禺a管理法》及《轉讓管理規(guī)定》都明確規(guī)定了房地產轉讓應當符合的條件，采取排除法規(guī)定了下列房地產不得轉讓：

（1）達不到下列條件的房地產不得轉讓。①以出讓方式取得土地使用權用于投資開發(fā)的，按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)投資總額的25％以上，②屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件；③同時規(guī)定應按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。

（2）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利的。司法機關和行政機關可以根據(jù)合法請求人的申請或社會公共利益的需要，依法裁定、決定限制房地產權利，如查封、限制轉移等。在權利受到限制期間，房地產權利人不得轉讓該項房地產。

（3）依法收回土地使用權的。在國家依法做出收回土地使用權決定之后，原土地使用權人不得再行轉讓土地使用權。

（4）共有房地產，未經其他共有人書面同意的。共有房地產，是指房屋的所有權、土地使用權為兩個或兩個以上權利人所共同擁有。共有房地產權利的行使需經全體共有人同意，不能因某一個或部分權利人的請求而轉讓。

（5）權屬有爭議的。權屬有爭議的房地產，是指有關當事人對房屋所有權和土地使用權的歸屬發(fā)生爭議，致使該項房地產權屬難以確定。

（6）未依法登記領取權屬證書的。

（7）法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情況。

例題1：下列房地產屬于不得轉讓情況包括（）。

A.依法收回土地使用權的

B.共有房地產，經過其他共有人書面同意的

C.未依法登記領取權屬證書的

D.依法登記領取權屬證書的

E.權屬有爭議的。

答案：ACE

解析：“共有房地產，經過其他共有人書面同意的”和“依法登記領取權屬證書的”，是可以轉讓的。

例題2：下列房地產不得轉讓的有（）。（2005年試題）

A.共有的房地產

B.未解決權屬爭議的房地產

C.設定了抵押權的房地產

D.已被依法查封的房地產

E.已列入城市拆遷范圍內的房屋

答案：BD

解析：共有房地產，未經其他共有人書面同意的，不得轉讓。建設部令第56號《城市房地產抵押管理辦法》第三十七條經抵押權人同意，抵押房地產可以轉讓或者出租。國務院令第305號《城市房屋拆遷管理條例》第十二條：拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人，不得進行下列活動：

（一）新建、擴建、改建房屋；

（二）改變房屋和土地用途；

（三）租賃房屋。

三、房地產轉讓的程序

《轉讓管理規(guī)定》對房地產轉讓的程序作了如下規(guī)定：

（1）房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同。

（2）房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格。

（3）房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在7日內做出是否受理申請的書面答復，7日內未作書面答復的，視為同意受理。

（4）房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉讓的房地產進行現(xiàn)場查勘和評估。

（5）房地產轉讓當事人按照規(guī)定繳納有關稅費。

（6）房地產管理部門辦理房屋權屬登記手續(xù)，核發(fā)權屬證書。

此外，凡房地產轉讓或變更的，必須按照規(guī)定的程序先到房地產管理部門辦理交易手續(xù)和申請轉移、變更登記，然后憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記。

例題：房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后（   ）日內，向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格。

A.15

B.30

C.60

D.90

答案：D

解析：房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格

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（責任編輯：中大編輯）

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