2012案例考試的幾道題，詳細(xì)的原題記不太清楚了，主要意思還記得。

問答題1：A,B兩座寫字樓位置 規(guī)模 外部形式均相同，可A與B的租金差異很大，

問：1 、造成A B兩座寫字樓租金差異的原因。

2、若在市場(chǎng)法計(jì)算中以B作為可比實(shí)例求取A的租金，應(yīng)對(duì)B的租金做哪些調(diào)整。

問答題2：由于道路建設(shè)需要對(duì)一個(gè)地段的屋進(jìn)行征收，甲的房屋是在此次征收范圍內(nèi)的一處獨(dú)門獨(dú)戶的房屋，甲委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其房屋及屋內(nèi)裝飾裝修價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果出來后甲對(duì)評(píng)估出的房屋價(jià)值沒有異議，但對(duì)裝修價(jià)值評(píng)估結(jié)果僅有15萬(wàn)元不滿，甲認(rèn)為3年前他實(shí)際裝修花費(fèi)30萬(wàn)元，估價(jià)結(jié)果偏低。經(jīng)復(fù)核，原估價(jià)程序和估價(jià)結(jié)果都沒有問題。

問：1、若你是估價(jià)師該怎樣向甲解釋

2、裝修價(jià)值一般應(yīng)采用那種估價(jià)方法估價(jià)?估價(jià)技術(shù)路線是怎樣的

問答題3：某人欲購(gòu)買一個(gè)商鋪，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為其評(píng)估該商鋪的最高購(gòu)買價(jià)格，他要求的期望收益率是銀行貸款利率。

問：1、此次估價(jià)是鑒證性估價(jià)還是咨詢性估價(jià)，評(píng)估的價(jià)值類型是什么?

2、寫出估價(jià)技術(shù)路線

改錯(cuò)題：(這道題記得很模糊，大家不要較真)

一個(gè)小區(qū)的土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓，土地用途是綜合用地，為改善小區(qū)所在地區(qū)的商業(yè)購(gòu)物狀況(反正是這個(gè)意思)，政府規(guī)劃部門允許將該小區(qū)臨街樓宇一層由居住改為商鋪，由于周圍其他人的一樓住宅均已改為商鋪，某人也想將自己的臨街一樓住宅改為商鋪出租，變更登記手續(xù)還未辦下來，他委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)自己的此處房屋進(jìn)行評(píng)估。房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)最高最佳利用原則對(duì)其進(jìn)行了估價(jià)。

最高最佳利用原則的定義(考試時(shí)我對(duì)了理論課本，這里沒錯(cuò)誤)

1、法律上允許：(記不清了)意思就是政府允許將該小區(qū)臨街一樓改為商業(yè)用地，所以用途按照商鋪估價(jià)(我改成應(yīng)按證載用途估價(jià))

2、技術(shù)上可能：(這里最糾結(jié)，看不出問題)，所有權(quán)人委托的施工單位對(duì)房屋進(jìn)行查看后認(rèn)為除承重墻外其他墻體都可以拆除和改造以適應(yīng)商鋪的平面布置需要。

3、經(jīng)濟(jì)上可行：房屋改為商鋪后各年的凈收益折現(xiàn)值之和大于以后房屋作為住宅使用的凈收益折現(xiàn)值之和。(我改成改造成商鋪后房屋的價(jià)值大于住宅用途房屋價(jià)值與裝修改造費(fèi)用之和)

4、價(jià)值最大化：經(jīng)測(cè)算改造完成后商鋪的市場(chǎng)價(jià)格為200萬(wàn)元，現(xiàn)有住宅價(jià)值是100萬(wàn)元，改造成商鋪后的價(jià)值大于現(xiàn)有房屋價(jià)值與裝修改造費(fèi)用之和。(感覺有錯(cuò)誤，不知道該怎么改)

所以按照最高最佳利用原則應(yīng)按照重新開發(fā)前提估價(jià)。(我改為應(yīng)按照改變用途前提估價(jià))

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