為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)師考試課程，全面的了解2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材的相關(guān)重點(diǎn)，小編特編輯匯總了2012房地產(chǎn)估價(jià)師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料，希望對(duì)您參加本次考試 有所幫助！  

房地產(chǎn)估價(jià)師考試經(jīng)營(yíng)與管理精講

了解：規(guī)劃審批、開(kāi)工審批、建設(shè)工程招標(biāo)的工作程序和內(nèi)容，

租售階段的宣傳與廣告策略。

第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序概述

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是通過(guò)多種資源的組合使用而為人類(lèi)提供入住空

間、并改變?nèi)祟?lèi)生存的物質(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)。這里的資源包括了土

地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公用配套設(shè)施、勞動(dòng)力、資金

和專(zhuān)業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)等諸方面。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)

變得越來(lái)越復(fù)雜。它不僅需要開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略眼光和操作技巧，而且

還要求開(kāi)發(fā)商具有市場(chǎng)分析與市場(chǎng)推廣、項(xiàng)目策劃與投資決策、國(guó)

家法律政策與各級(jí)政府及其部門(mén)的規(guī)章、經(jīng)濟(jì)合同、財(cái)政金融、城

市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、建造技術(shù)、風(fēng)險(xiǎn)控制與管理、項(xiàng)目管理、市場(chǎng)

營(yíng)銷(xiāo)以及資產(chǎn)管理等方面的知識(shí)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的復(fù)雜化使得越來(lái)越多的專(zhuān)業(yè)人士開(kāi)始與開(kāi)發(fā)

商共同工作，從而加速了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍的發(fā)展壯大。然而，

不論開(kāi)發(fā)活動(dòng)變得多么復(fù)雜或是開(kāi)發(fā)商變得多么精明，都必須遵循

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的基本步驟。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序

開(kāi)發(fā)商自有投資意向開(kāi)始至項(xiàng)目建設(shè)完畢出售或出租并實(shí)施全

壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個(gè)合乎邏輯和開(kāi)發(fā)規(guī)律的程序。

一般說(shuō)來(lái)，這個(gè)程序包括八個(gè)步驟，即投資機(jī)會(huì)尋找、投資機(jī)會(huì)篩

選、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批、簽署有

關(guān)合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等步驟。這些步驟可

以劃分為四個(gè)階段，即投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)

階段和租售階段。當(dāng)然，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，

某些情況下各階段的工作可能要交替進(jìn)行。

如果開(kāi)發(fā)工作是遵循一個(gè)理論的程序，即項(xiàng)目建設(shè)完畢后才去

找買(mǎi)家或租客時(shí)，開(kāi)發(fā)程序才按上述順序進(jìn)行。但如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在

建設(shè)前或建設(shè)中就預(yù)售或預(yù)租給置業(yè)投資者或使用者的話，則第四

階段就會(huì)在第二、第三階段之前進(jìn)行。但無(wú)論順序怎樣變化，這些

階段能基本上概括大多數(shù)居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)及工業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

的主要實(shí)施步驟。

第二節(jié) 投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析

投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析，是整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中最重要的一個(gè)環(huán)

節(jié)，類(lèi)似于我們通常所說(shuō)的項(xiàng)目可行性研究。

一、投資機(jī)會(huì)選擇

所謂投資機(jī)會(huì)選擇，主要包括投資機(jī)會(huì)尋找和篩選兩個(gè)步驟。

在機(jī)會(huì)尋找過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商首先要選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所處的城市或地區(qū)，

然后根據(jù)自己對(duì)該地房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的認(rèn)識(shí)，尋找投資的可能

性，亦即我們通常所說(shuō)的"看地"。此時(shí)，開(kāi)發(fā)商面對(duì)的可能有幾

十種投資可能性，對(duì)每一種可能性都要根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)和投資能力，

快速地在頭腦中初步判斷其可行性。在緊接的機(jī)會(huì)篩選過(guò)程中，開(kāi)

發(fā)商就將其投資設(shè)想落實(shí)到一個(gè)具體的地塊上，進(jìn)一步分析其客觀

條件是否具備，通過(guò)與土地當(dāng)前的擁有者或使用者、潛在的租客或

買(mǎi)家、自己的合作伙伴以及專(zhuān)業(yè)人士接觸，提出一個(gè)初步的方案，

如認(rèn)為可行，就可以草簽購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)或有關(guān)合作的意向書(shū)。

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