為了幫助考生系統(tǒng)的復習房地產(chǎn)估價師考試課程，全面的 了解2011年房地產(chǎn)估價師考試教材的相關重點， 小編特 編輯匯總了2011年 房地產(chǎn)估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本次考試有所幫助！

參考答案

一、單項選擇題 01.D　02.A　03.D　04.A　05.B

06.B　07.A　08.C　09.A　10.B

11.C　12.A　13.C　14.B　15.A

16.B　17.D　18.B　19.A　20.A

21.A　22.A　23.B　24.B　25.C

26.A　27.C　28.A　29.C　30.D

31.B　32.B　33.B　34.A　35.A

二、多項選擇題

1.ABC　2.ABC　3.ABC　4.BD　5.AB

6.AB　7.ABCD　8.ACDE　9.BCDE　10.AB

11.ABD　12.ABCD　13.ABCD　14.CDE　15.ABCD

三、判斷題

01.√　02.×　03.×　04.√　05.×

06.√　07.×　08.×　09.√　10.×

11.√　12.√　13.×　14.√　15.√

四、計算題

1.購買商鋪總投資：18000×60=1080000元

購買商鋪首付款(初始投資、自有資金、權益投資)：1080000×30%=324000元

購買商鋪的貸款額(P)：1080000×70%=756000元

抵押貸款年還本付息額：i=1.5%+5.31%=6.81%，n=10年

A=Pi(1+i)n/[(1+ i)n-1]

=756000×(6.81%×)1+6.81%)10/[(1+6.81%)10-1]=106693.99元

凈經(jīng)營收入(利用現(xiàn)金回報率)：(凈經(jīng)營收入-年還本付息額)/首付款=12%

所以：凈經(jīng)營收入=首付款×12%+年還本付息額

=324000×12%+106693.99=145573.99元

有效毛租金收入=潛在毛租金收入=凈經(jīng)營收入+經(jīng)營費用=145573.99+毛租金收入×25%

則：毛租金收入=145573.99/(1-25%)=194098.65元

最低月租金單價=毛租金收入，(可出租面積×12個月)

=194098.65/(60×12)=269.58元/m2

2.(1)現(xiàn)金流入現(xiàn)值：

a.租金收入現(xiàn)值：

A1/(i-s)×[1-(1+s)n]/(1+i)n

=150×12×50/(12%-2%)×[1-(1+2%)10]/(1+12%)10=54.6765萬元

b.轉售收入現(xiàn)值：χ/(1+12%)10

(2)現(xiàn)金流出現(xiàn)值：

a.定金：5×(1+12%)=5.6萬元

b.追加首付款：11.5萬元

c.貸款償還：總房價：50×1.1=55萬元

貸款額(P)：55-(5+11.5)=38.5萬元

年還本付息額：A=Pi/[1-(1+i)-n]

=38.5×6.5%/[1-(1+6.5%)-10]=5.3555萬元

折現(xiàn)值：P=A/i×[1-(1+i)-n]

=5.3555/12%×[1-(1+6.5%)-10 ]=30.2598

d.出租成本：A/i×[1-(1+i)-n=3/12%×[1-(1+12%)-10]=16.9507萬元

裝修費用：6×(1+12%)-10=1.9318萬元

(3)轉售單價：

令凈現(xiàn)值為0，則有：54.6765+χ/(1+12%)10-5.6-11.5-30.2598-16.9507-1.9318=0

因此，χ=35.9216萬元

轉售單價為：35.9216/50=0.7184萬元/m2

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（責任編輯：中大編輯）

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