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房地產(chǎn)估價案例分析總結(jié)記錄4

綜合察看

1.對照估價規(guī)范看估價報告案例是否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項目是否完全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號、序號、術語、大寫、錯別字等是否準確。

2.察看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術路線是否正確

3.估價時點是否準確

4.修正年限是否正確

5.檢查計算是否正確，前后數(shù)據(jù)是否照應一致

6.對采用的方法是否有合理的說明和理由

7.任何一項數(shù)據(jù)都應有來源依據(jù)，必要時說明

8.注意利息的計算方式，期限

9.報告有效期應以報告完成之日為準

10.現(xiàn)實用途和法定用途相符

11.一估價以選用兩種以上的估價方法，要符合要求，選用取舍都應有理由

(1)有條件選用市場比較法的

(2)收益性的房地產(chǎn)要有一用收益法

(3)具有投資開發(fā)或潛力的用一開發(fā)法

12.注意對價格的稱謂是否錯誤(比準，收益，積算)

13.要察看估價類型，對照規(guī)范對此要求

14.最后一道題一定要細心，首先指出錯誤，在進行改正，切忌認真。正確的改錯了要倒扣分的

15.糾紛房屋，拆遷房屋，拍賣等特殊的估價，應注意特別說明原因狀況

16.注意一些對估價的特殊規(guī)定，如對不得設定抵押權(quán)的，國有劃撥土地的等等

17.保險估價應首先明確是否包含間接損失，說明是否能修復

18.基準地價修正法中基礎設施要進行修正，使用年限是否明確

比較法：

1.比較實例的用途，結(jié)構(gòu)等必須一致，不一致適應說明

2.是否統(tǒng)一了可比價格的可比基礎：付款方式，單價，統(tǒng)一幣種和貨幣單位，面積內(nèi)涵，面積單位。交易稅費的負擔是否正常

3.實例不應少于三個

4.實例應修正差別不應太大，每次單項修正不能超過20%，綜合修正不能超過30%

5.可比實例是否在同一供求區(qū)，規(guī)模是否相當，權(quán)利性質(zhì)類型，故價目的應該吻合，價格是否為正常交易價格或可修正(必要的說明)

6.日期修正，時間(一般不能大于1年)。

方法。

1.公式，狀況是否進行修正，公式方法，付款方式

2.資本化率是否合理，綜合、土地、建筑物相比較

3.安全利率的選取應有必要的說明

4.是否考慮了租金的未來變化

5.收益無限年限扣除折舊和土地攤銷成本

6.收益有租約的按租約，無租約的按客觀收益，空置也要考慮客觀租金

7.收益均應以年為單位，查看是否一致

成本法：

1.成本應為社會平均成本，即客觀成本

2.注意各種物業(yè)的價格構(gòu)成(及商品房，農(nóng)地征用，拆遷房屋)

3.注意保險估價不計地價，評估抵押價值時的土地價值考慮是否正確，看是直接還是間接損失，如不可修復，應有說明

4.銷售稅費的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費的構(gòu)成是否正確

5.入股的估價應說明入股后的用途

6.注意計稅方式是否正確，如房產(chǎn)稅要減去原值得10-30%，個人按市場價格出租居民用房4%，營業(yè)稅3%

7.預售的價值應在銷售價格中扣除而不是在最后的估價報告中

8.折舊計算是否正確(包括年限和項目，公式)

9.用成本計算而非成本價10長壽命的折舊要減去短壽命的重置

價格假設法

1.預期的價值應減去管理費銷售費稅和購入土地的稅費(71)

2.察看項目是否齊全(236)是否項目有具體表述和利用計算如風險損失

3.看傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流法的注意事項，現(xiàn)金流不計利潤和利息，傳統(tǒng)不折現(xiàn)

4.注意項目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)

5.其未來的用途應該合法和符合最高最佳使用原則具體內(nèi)容在教材中的位置技術構(gòu)成

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（責任編輯：中大編輯）

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