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房地產(chǎn)估價師考試經(jīng)營與管理精講

二、決策分析

投資決策分析主要包括市場分析和項目的財務評價兩部分工

作。前者主要分析市場的供求關(guān)系、競爭環(huán)境、目標市場及其可支

付的價格水平，后者則是根據(jù)市場分析的結(jié)果，就項目的經(jīng)營收入

與費用進行比較分析。這項工作要在尚未簽署任何協(xié)議之前進行。

這樣，開發(fā)商可有充分的時間和自由度來考慮有關(guān)問題。從我國房

地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工作實踐來看，對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行財務評估的

方法已經(jīng)比較成熟，但人們對至關(guān)重要的市場研究卻重視不夠，市

場研究方法也比較簡單。應當注意到，市場研究對于選擇投資方向、

初步確定開發(fā)目標與方案、進行目標市場和開發(fā)產(chǎn)品定位等，均起

著舉足輕重的作用，它往往關(guān)系到一個項目的成敗。

第三節(jié) 前 期 工 作

當通過投資決策分析確定了具體的開發(fā)地點與項目之后，在購

買土地使用權(quán)和開發(fā)項目建設過程開始以前還有許多工作要做，這

主要涉及與開發(fā)全過程有關(guān)的各種合同、條件的談判與簽約。通過

初步投資分析，開發(fā)商可以找出一系列必須在事先估計的因素，在

購買土地使用權(quán)和簽訂建設合同之前，必須設法將這些因素盡可能

精確地量化。這樣做的結(jié)果，可能會使得初步投資決策分析報告被

修改，或者在項目的收益水平達不到目標要求時被迫放棄這個開發(fā)

投資計劃。

在初步投資決策分析的主要部分沒有被徹底檢驗之前，開發(fā)商

應盡量推遲具體的實施步驟，比如購買土地使用權(quán)。當然，在所有

影響因素徹底弄清楚以后再購買土地是最理想不過了，如果在激烈

的市場競爭條件下，為抓住有利時機很難做到這一點時，開發(fā)商也

應對其可能承擔的風險進行分析與評估。

一、獲取土地使用權(quán)

沒有土地，任何開發(fā)計劃或開發(fā)項目的實施都只能是空談。當

完成市場分析和其他前期研究工作并進行了項目評估之后，就要進

入實施過程，而實施過程的第一步就是獲取土地使用權(quán)。根據(jù)開發(fā)

項目的特點，開發(fā)商在主要通過有償出讓方式獲取土地使用權(quán)的同

時，也可通過政府行政劃撥方式，獲得公益性或部分公益性項目的

土地使用權(quán)。

㈠ 政府土地收購儲備與土地一級開發(fā)

土地收購儲備，是指城市政府通過設立的專責機構(gòu)，統(tǒng)一負責

行政區(qū)域內(nèi)土地整理、征用、收購、收回、置換、儲備、一級開發(fā)

以及土地交易等活動的一種工作制度。該制度的建立，旨在規(guī)范土

地供應市場，提高政府調(diào)控土地市場和房地產(chǎn)市場供給數(shù)量和價格

的有效性，確保政府在土地開發(fā)利用過程中的所有者權(quán)益.。

土地一級開發(fā)，是指按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及

控制性詳細規(guī)劃和年度土地供應計劃，對確定的存量國有土地、擬

征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路

等基礎(chǔ)設施建設的行為。土地一級開發(fā)項目的操作模式，有純政府

模式、政府與企業(yè)合作模式和受政府授權(quán)委托的企業(yè)模式三種。

納入政府土地收購儲備范圍的土地，在進行土地使用權(quán)出讓前，

需要按照土地一級開發(fā)的模式，對地塊進行土地開發(fā)工作。當前納

入政府土地收購儲備范圍的土地類型主要包括：新增建設用地中用

于經(jīng)營性開發(fā)的土地;已列入危舊房改造計劃的土地;因單位搬遷、

解散、撤銷、破產(chǎn)、兼并或其他原因調(diào)整出的原劃撥國有土地，包

括原有城市基礎(chǔ)設施改造中調(diào)整出來的劃撥用地;政府依法收購和

整理的國有土地;土地使用權(quán)期限已滿、政府依法收回的土地;以

出讓方式取得土地使用權(quán)后無力繼續(xù)履行出讓合同、又不具備轉(zhuǎn)讓

條件的土地;土地使用者要求政府收回的土地;市區(qū)范圍內(nèi)無合法

使用權(quán)的國有土地;其他依據(jù)法律、法規(guī)可以收回的國有土地。

進行土地一級開發(fā)常用的操作程序是：制定城市近期、中期和

長期的社會經(jīng)濟發(fā)展計劃;對城市區(qū)域范圍內(nèi)的土地利用狀況進行

詳細調(diào)查，掌握可開發(fā)土地資源現(xiàn)狀的數(shù)量、質(zhì)量和分布;制定開

發(fā)區(qū)域發(fā)展的控制性規(guī)劃和詳細規(guī)劃;按確定的優(yōu)先順序選擇啟動

開發(fā)地塊或區(qū)域;編制土地一級開發(fā)項目可行性研究報告并獲有關(guān)

部門批準;由土地管理部門協(xié)助辦理土地出讓(或劃撥)手續(xù);制定

拆遷安置補償方案，并獲得政府主管部門批準;進行現(xiàn)場土地開發(fā)

工作，達到相應的建設條件;核算土地開發(fā)成本、評估土地價格，

按土地出讓計劃，通過政府土地交易市場，以招標、拍賣、掛牌或

協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)。

土地收購儲備制度的建立和土地一級開發(fā)模式的普遍實施，推

動了公開、公平和透明的土地供應市場建設，改變了傳統(tǒng)的開發(fā)商

獲取土地使用權(quán)的程序，對房地產(chǎn)開發(fā)商或投資者獲取土地使用權(quán)

的價格也產(chǎn)生了重大影響。此外，由于政府土地收購儲備中心所實

施的土地一級開發(fā)工作，通常將土地開發(fā)工程發(fā)包給私營開發(fā)商，

因此也為房地產(chǎn)開發(fā)商參與土地開發(fā)創(chuàng)造了市場機會。

㈡ 獲取土地使用權(quán)的途徑

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