二、建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度
    執(zhí)業(yè)資格制度是對(duì)關(guān)系公共利益和人民生命財(cái)產(chǎn)安全的關(guān)鍵領(lǐng)域和崗位，實(shí)行準(zhǔn)入控制的一項(xiàng)制度，屬于以公民作為頒發(fā)對(duì)象的資格制度。1993年，借鑒美國(guó)等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，人事部、建設(shè)部共同建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度，經(jīng)嚴(yán)格考核，認(rèn)定了首批140名房地產(chǎn)估價(jià)師。這是中國(guó)最早建立的專業(yè)技術(shù)人員執(zhí)業(yè)資格制度之一。1994年，認(rèn)定了第二批206名房地產(chǎn)估價(jià)師。
    1995年3月22日，建設(shè)部、人事部聯(lián)合發(fā)出了《關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定〉和（房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法）的通知》（建房[1995]147號(hào)）。從1995年開(kāi)始，房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一考試制度。2002年之前原則上每?jī)赡昱e行一次考試，2002年之后每年舉行一次考試。從2001年起，獲準(zhǔn)在中華人民共和國(guó)境內(nèi)就業(yè)的外籍專業(yè)人員和港澳臺(tái)專業(yè)人員，可以按照建房[1995]147號(hào)文件規(guī)定，報(bào)名參加全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試。
    2003年8月12日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國(guó)發(fā)［2003］18號(hào)），要求嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)（職）業(yè)資格制度。2003年6月29日，中央政府與香港特別行政區(qū)政府簽署了《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》（通常稱CEPA）。根據(jù)這一“安排”，2004年8月，內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師完成了首批資格互認(rèn)，香港97名測(cè)量師取得了內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師資格，內(nèi)地111名房地產(chǎn)估價(jià)師取得了香港測(cè)量師資格。（考點(diǎn)）這是內(nèi)地與香港最早實(shí)現(xiàn)資格互認(rèn)的專業(yè)技術(shù)人員執(zhí)業(yè)資格，進(jìn)一步加強(qiáng)和推進(jìn)了內(nèi)地與香港在房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域的交流合作，促進(jìn)了內(nèi)地與香港房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)共同發(fā)展。
    三、設(shè)定了房地產(chǎn)估價(jià)師資格和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)行政許可項(xiàng)目
    行政許可是指行政機(jī)關(guān)根據(jù)公民、法人或者其他組織的申請(qǐng)，經(jīng)依法審查，準(zhǔn)予其從事特定活動(dòng)的行為。為了規(guī)范行政許可的設(shè)定和實(shí)施，保護(hù)公民、法人和其他組織的合法權(quán)益，維護(hù)公共利益和社會(huì)秩序，保障和監(jiān)督行政機(jī)關(guān)有效實(shí)施行政管理，2003年8月27日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)通過(guò)了《中華人民共和國(guó)行政許可法》（中華人民共和國(guó)主席令第7號(hào)公布，以下簡(jiǎn)稱《行政許可法》），自2004年7月1日起施行。2004年6月29日，國(guó)務(wù)院對(duì)所屬各部門的行政審批項(xiàng)目進(jìn)行了全面清理，并公布了《國(guó)務(wù)院對(duì)確需保留的行政審批項(xiàng)目設(shè)定行政許可的決定》（國(guó)務(wù)院令第412號(hào)），指出“由法律、行政法規(guī)設(shè)定的行政許可項(xiàng)目，依法繼續(xù)實(shí)施；對(duì)法律、行政法規(guī)以外的規(guī)范性文件設(shè)定，但確需保留且符合《中華人民共和國(guó)行政許可法》第十二條規(guī)定事項(xiàng)的行政審批項(xiàng)目，根據(jù)《中華人民共和國(guó)行政許可法》第十四條第二款的規(guī)定，現(xiàn)決定予以保留并設(shè)定行政許可，共500項(xiàng)。”
    “房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)”是由《城市房地產(chǎn)管理法》設(shè)定的行政許可項(xiàng)目（即原第五十八條規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度”），依法繼續(xù)實(shí)施；“房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)”是國(guó)務(wù)院決定予以保留并設(shè)定行政許可的500項(xiàng)之一（其中第110項(xiàng)）。因此，無(wú)論是房地產(chǎn)估價(jià)師資格，還是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，都是行政許可項(xiàng)目。
    行政許可的資格、資質(zhì)可以說(shuō)是“行業(yè)準(zhǔn)入條件”?！缎姓S可法》第八十一條規(guī)定：“公民、法人或者其他組織未經(jīng)行政許可，擅自從事依法應(yīng)當(dāng)取得行政許可的活動(dòng)的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法采取措施予以制止，并依法給予行政處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。”因此，不論是何種估價(jià)目的、何種類型的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，包括公司上市、資產(chǎn)處置、企業(yè)清算等等，只有注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)才能夠從事，不是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字的關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估報(bào)告，不具有法律效力。

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