二、業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會（了解）

根據(jù)《物業(yè)管理條例》，建設(shè)部制定了《業(yè)主大會規(guī)程》，對業(yè)主及其權(quán)利義務(wù)、業(yè)主大會及業(yè)主委員會的性質(zhì)、業(yè)主公約等作了明確規(guī)定。

（一）業(yè)主及其權(quán)利、義務(wù)

1.業(yè)主在物業(yè)管理中的地位

業(yè)主指所擁有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人。在物業(yè)管理中，業(yè)主又是物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務(wù)的對象。業(yè)主是物業(yè)管理市場的需求主體。

例題：業(yè)主是指（    ）。

A.物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人（所有權(quán)人）

B.物業(yè)的管理人

C.物業(yè)的代理人

D.物業(yè)的租賃人

答案：A

解析：業(yè)主指所擁有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人。在物業(yè)管理中，業(yè)主又是物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務(wù)的對象。業(yè)主是物業(yè)管理市場的需求主體。

2.業(yè)主的基本權(quán)利、義務(wù)

業(yè)主最基本的權(quán)利就是依法享有所擁有物業(yè)的各項權(quán)利和參與物業(yè)管理、要求物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供相應(yīng)的管理與服務(wù)的權(quán)利。

在物業(yè)管理活動中，業(yè)主享有下列權(quán)利：①按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；②提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；③提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；④參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；⑤選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；⑥監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；⑦監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；⑧對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；⑨監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；⑩法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。。

在物業(yè)管理活動中，業(yè)主應(yīng)履行下列義務(wù)：①遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；②遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；③執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；④按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；⑤按時交納物業(yè)服務(wù)費用；⑥法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

3.物業(yè)使用人及其權(quán)利、義務(wù)

物業(yè)使用人（通常簡稱為使用人）是指不擁有物業(yè)的所有權(quán)，但通過某種形式（如簽訂租賃合同）而獲得物業(yè)使用權(quán)，并實際使用物業(yè)的人。

由于物業(yè)使用人首先與業(yè)主發(fā)生關(guān)系（如租賃關(guān)系），物業(yè)使用人的基本權(quán)利、義務(wù)就受到租賃合同的一定限制。

例題：非業(yè)主使用人也是物業(yè)管理服務(wù)的對象。（   ） （2004年試題）

答案：√解析：這里的“非業(yè)主使用人”指的是物業(yè)使用人。物業(yè)使用人是指不擁有物業(yè)的所有權(quán)，但通過某種形式（如簽訂租賃合同）而獲得物業(yè)使用權(quán)，并實際使用物業(yè)的人。物業(yè)使用人也是物業(yè)管理服務(wù)的對象。

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（責任編輯：中大編輯）

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