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第五節(jié)　成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

二、適用范圍(掌握)

1.一般適用于

無收益(不能使用收益法)，房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，成交實例不多(不能使用市場法)，無法利用收益法、市場法等方法進(jìn)行評估的情況

2.成本法在土地評估中應(yīng)用范圍受到一定限制：

由于土地的價格大部分取決于它的效用，并非僅僅是它所花費(fèi)的成本，也就是說，由于土地成本的增加并不一定會增加它的使用價值。

3.房地產(chǎn)評估使用成本法主要對象

政府的辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、軍隊營房、機(jī)場、博物館、紀(jì)念館、公園、新開發(fā)土地等沒有收益，也很難進(jìn)入市場交易，則可選擇成本法。

三、土地評估的成本法操作步驟(掌握)

成本法的基本公式為：

土地價值

=待開發(fā)土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤+稅費(fèi)+土地增值收益 (5-19)

(一)計算待開發(fā)土地取得費(fèi)用

1.土地取得費(fèi)

是為取得土地使用權(quán)而向原土地使用者支付的費(fèi)用。根據(jù)取得方式不同，其土地取得費(fèi)的構(gòu)成和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。

2.征用集體土地的費(fèi)用

⑴征用集體土地需要向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及個人支付費(fèi)用

⑵這些費(fèi)用包括：

①土地補(bǔ)償費(fèi)：

按該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6倍～10倍計算;

②安置補(bǔ)助費(fèi)：

Ⅰ、每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口，為該耕地被占用前3年的平均產(chǎn)值的4-6倍，但是每公頃的安置補(bǔ)助費(fèi)，不超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍

Ⅱ、需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量

Ⅲ、按照規(guī)定支付的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，不能夠保證被安置農(nóng)民原有生活水平的，經(jīng)省級政府批準(zhǔn)，可以增加，但是土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)之和，不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍

Ⅳ、特殊情況下，經(jīng)國務(wù)院可以提高土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)

③附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)

附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn);

④征用城市郊區(qū)的菜地，按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金

3.購買和征用城市舊有土地的費(fèi)用

購買和征用城市舊有土地，需向原土地所有者支付拆遷費(fèi)用等，標(biāo)準(zhǔn)由各地規(guī)定。

(二)計算土地開發(fā)費(fèi)

1.基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)

2.公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)

3.小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)

(三)計算投資利息

1.投資利息是土地建設(shè)中占用資金的時間價值，

2.主要包括兩部分：

⑴土地取得費(fèi)利息：

以整個土地取得費(fèi)為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期和銷售期

⑵土地開發(fā)費(fèi)利息：

如果土地開發(fā)費(fèi)是均勻投入的，以整個土地開發(fā)費(fèi)(或資金投入)為基數(shù)，計息期按土地開發(fā)期限的一半計算。這里應(yīng)該包含整個銷售期的

3.計算利息時要注意的問題：

⑴不管自有資金還是借入資金，都要計算利息

⑵利息的計算采用復(fù)利，而不是單利

⑶關(guān)于開發(fā)期計息期確定。計息的時間，要準(zhǔn)確的把握墊付的資金所占用的時間。

①分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入。

②期初一次性投入：全期計息

③均勻投入：計息期為開發(fā)期的一半

④分段均勻投入(例如：第一年投入30%，第二年投入70%)：計息期為投入當(dāng)年時間按照一半計算，附加剩余占用期間

(四)計算投資利潤和稅費(fèi)

2.投資利潤計算：

利潤通常以土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)為基數(shù)【下面的例5-9就是】，也可以是開發(fā)后土地的地價，并通過合理的利潤率計算，計算時，要注意所用的利潤率的內(nèi)涵

(五)計算土地增值收益

1.土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。

2.土地增值收益應(yīng)該在土地所有者、土地投資者和土地使用者之間分配

特別注意：2006年的教材給出了土地增值收益計算方法：前四項之和為成本價格乘以土地增值收益率，但是近4年的教材去掉了這幾句話，但是教材例5-9任然保持了這種算法。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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