公眾號：mywangxiao
及時發(fā)布考試資訊
分享考試技巧、復(fù)習(xí)經(jīng)驗
新浪微博 @wangxiaocn關(guān)注微博
聯(lián)系方式 400-18-8000
為了幫助您更好的學(xué)習(xí)注冊資產(chǎn)評估師考試，全面了解2011年注冊資產(chǎn)評估師考試的相關(guān)重點，我們特地為您匯編了注冊資產(chǎn)評估師考試輔導(dǎo)資料，希望對您有所幫助!!
第七節(jié) 基準(zhǔn)地價修正法
一、基準(zhǔn)地價的含義與測算的基本思路
| 基準(zhǔn)地價 | 按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價格。 選擇樣點土地，根據(jù)交易案例，對樣點地價進(jìn)行各因素調(diào)整，得到標(biāo)準(zhǔn)宗地地價，然后根據(jù)評估區(qū)域內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)宗地地價求取基準(zhǔn)地價。 |
| 標(biāo)定地價 | 基準(zhǔn)地價確定后，還需要評估標(biāo)定地價。標(biāo)定地價是市、縣政府根據(jù)需要評估的，正常土地市場中，正常經(jīng)營管理條件下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價格。 標(biāo)定地價以基準(zhǔn)地價為依據(jù)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率等條件通過系數(shù)修正進(jìn)行評估得到。 |
| 樣點土地價格—標(biāo)準(zhǔn)宗地地價—基準(zhǔn)地價—標(biāo)定地價 | |
二、基準(zhǔn)地價的特點與作用
| 特點 | 1. 基準(zhǔn)地價是土地使用權(quán)價格; 2. 基準(zhǔn)地價是區(qū)域性價格; 3. 基準(zhǔn)地價一般都要覆蓋整個城市的; 4. 基準(zhǔn)地價必定是平均價格; 5. 基準(zhǔn)地價是單位土地面積的地價; 6. 基準(zhǔn)地價具有現(xiàn)實性，是評估出的特定時點的價格。 |
| 作用 | 1. 政府公告作用; 2. 政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù); 3. 宏觀調(diào)控地價水平的依據(jù); 4. 征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù) 5. 進(jìn)一步評估宗地地價的基礎(chǔ) 6. 引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門間的合理配置。 |
| 例題：標(biāo)定地價是（ ） A.省政府公告的具有獨立權(quán)屬單位的宗地地價 B.土地使用權(quán)出讓地價 C.市縣政府公告的具體地塊在一定使用年限內(nèi)的地價 D.地產(chǎn)市場交易價格 答案：C 例題：城鎮(zhèn)土地的基準(zhǔn)地價是( )。 A.某時點城鎮(zhèn)土地單位面積價格 B.某時期城鎮(zhèn)土地單位面積價格 C.某時點城鎮(zhèn)區(qū)域性土地平均單價 D.某時期城鎮(zhèn)區(qū)域性土地平均單價 答案：C |
|
四、基準(zhǔn)地價修正法評估的基本思路、適用范圍
| 基本思路 | 基本原理是替代原理，根據(jù)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評估成果，將被估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正求取被估宗地在評估基準(zhǔn)日的價值。 |
| 適用范圍 | 1.適用于完成基準(zhǔn)地價評估的城鎮(zhèn)的土地估價; 2.可在短時間內(nèi)大批量進(jìn)行宗地地價評估; 3.基準(zhǔn)地價修正法的進(jìn)度取決于基準(zhǔn)地價及其修正系數(shù)的進(jìn)度，一般在宗地地價評估中不作為主要的評估方法，而作為一種輔助方法。 |
五、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法估價的程序
| 被估宗地地價 =待估宗地所處地段的基準(zhǔn)地價×年期修正系數(shù)×日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其他因素修正系數(shù) |
| 1、收集、整理土地定級估價的基本資料 |
| 2、確定修正系數(shù)表 |
| 3、調(diào)查宗地地價影響因素的指標(biāo)條件 |
| 4、制定被估宗地因素修正 |
| 5、使用年期修正 |
| 6、確定日期修正系數(shù) |
| 7、確定容積率修正系數(shù) |
| 8、評估宗地價格 |
| 例題：基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法需要修正的主要因素是（ ）。 A.年期修正 B.區(qū)位因素修正 C.容積率修正 D.其它因素修正 答案：ACD |
第八節(jié) 路線價法在土地評估中的應(yīng)用
一、路線價法的含義和理論依據(jù)
| 含義 | 所謂路線價，對面臨特定街道而接近距離相等的市街土地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取的該標(biāo)準(zhǔn)深度的若干宗地的平均價格。 路線價法適用于大量土地的評估。 |
| 理論依據(jù) | 土地價值隨距街道距離的增大遞減，一宗土地接近道路部分的價值最大，離開街道越遠(yuǎn)的部分價值越低 路線價的理論基礎(chǔ)是替代原理 |
二、路線加法的計算公式、適用范圍
| 宗地總價=路線價（元/米或元/英尺）×累計深度百分率×臨街寬度 | |
| 如果宗地條件特殊，如宗地屬街角地、兩面臨街地、三角形地、梯形地、不規(guī)則形狀地、袋地等，則需依下列公式計算： 宗地總價=路線價×深度百分率×臨街寬度×其他條件修正率 宗地總價=路線價×深度百分率×臨街寬度±其他備件修正額 |
|
| 適用范圍 | 適用于對大量土地進(jìn)行評估，特別適用于土地課稅、土地重新規(guī)劃、征地拆遷等需在大范圍內(nèi)對土地進(jìn)行評估的場合。 |
三、路線價法的程序
| 路線價區(qū)段的劃分：路線價區(qū)段以路線價顯著增減的地點為界 |
| 標(biāo)定宗地的確定：美國寬1英尺、深100英尺的細(xì)長地形作為標(biāo)準(zhǔn)宗地 |
| 路線價的評估：（元/米或元/英尺） |
| 深度百分率表的制作 |
| 宗地價值的計算 |
2011年注冊資產(chǎn)評估師報考指南 2011年注冊資產(chǎn)評估師模擬試題
（責(zé)任編輯：）
微信公眾號
網(wǎng)校手機版
Copyright ? 2003 - 2020 jhjiafang.com.cn All Rights Reserved. 中大英才（北京）網(wǎng)絡(luò)教育科技有限公司 版權(quán)所有
出版物經(jīng)營許可證:新出發(fā)京字第豐180113號
京B2- 20201340
京ICP備10212420號-1
京公安備11010602000551號
營業(yè)執(zhí)照
