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資產(chǎn)評估的基本方法

知識點(diǎn)三、市場法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)

(一)通過市場法進(jìn)行評估大體要經(jīng)歷以下程序：

1.選擇參照物

關(guān)鍵注意：參照物與被估資產(chǎn)要有可比性(相同的或類似的)。

同時(shí)注意：參照物應(yīng)該選擇3個(gè)以上。

2.在評估對象與參照物之間選擇比較因素

選擇對資產(chǎn)價(jià)值形成影響較大因素作為對比指標(biāo)，在參照物與評估對象之間進(jìn)行比較。

3.指標(biāo)對比、量化差異。

4.在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標(biāo)差異。

5.綜合分析確定評估結(jié)果。

一般情況下，運(yùn)用市場法評估的初步結(jié)果在3個(gè)以上，一般慣例，正式的結(jié)果只能夠有一個(gè)，如何確定那一個(gè)結(jié)果最合理呢。

(1)評估人員對若干初評結(jié)果進(jìn)行綜合分析，以初評結(jié)果中最合理的評估值作為最終的評估值。

(2)如果參照物與評估對象的可比性都很好，評估過程沒有明顯的疏漏和疏忽。

可以采用算術(shù)平均法或者加權(quán)平均法等方法將初步評估結(jié)果轉(zhuǎn)換成最終評估結(jié)果。

注意：不論是以上面的哪種辦法確定出最終評估值的，主要取決于評估人員對參照物的把握和對評估對象的認(rèn)識。

(二)運(yùn)用市場法評估單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素主要有：

1.資產(chǎn)的功能。

資產(chǎn)的功能是資產(chǎn)使用價(jià)值的主體，是影響資產(chǎn)價(jià)值的重要因素之一。

2.資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量。

資產(chǎn)的實(shí)體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、役齡和規(guī)格型號等。

資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造工藝水平。

3.市場條件。

主要是考慮參照物成交時(shí)與評估時(shí)的市場條件及供求關(guān)系的變化情況。

一般情況下，供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格偏高;供過于求，價(jià)格偏低。

4.交易條件。

交易條件主要包括交易批量、交易動(dòng)機(jī)、交易時(shí)間等。

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