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本文主要介紹2012年注冊資產(chǎn)評估師考試《資產(chǎn)評估》第五章房地產(chǎn)評估的串講知識，希望對您的復(fù)習(xí)有所幫助!!

第七節(jié)　基準地價系數(shù)修正法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

一、基準地價的含義

基準地價是按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價格。

思路：公式表示形式與市場法比較相似，但與市場法是兩個思路，這個方法的出發(fā)點，前面講過，基準地價，標定地價，土地使用權(quán)出讓底價，從一級市場到二級市場的交易價評估，講過房地產(chǎn)的價格體系。

基準地價是任何一個城市，最基準的地價，是由政府確定的，按照區(qū)域和用途測算的單位土地面積的價格，基準地價測算出來之后，某一塊地，在轉(zhuǎn)讓時先轉(zhuǎn)換成標定地價，然后在由標定地價轉(zhuǎn)為土地使用權(quán)出讓底價，在政府與開發(fā)商談判轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，如果進入二級市場，需要作評估，基準地價和二級市場的市場價與評估價之間不是一個口徑，中間隔著標定地價，隔著土地使用權(quán)出讓底價。它并不是這塊地的市場價。

從其定義可以看出，基準地價不同于宗地地價，它有一個重要特點，是特定區(qū)域的平均價格，因而基準地價的表現(xiàn)形式有區(qū)片價和路段價。

二、基準地價測算的基本思路。

如何利用基準地價，基準地價是已知的，政府要公布的，定期修正，幾年修正一次的，要利用已知的基準地價，考慮到基準地價和評估價之間口徑上的差異，并還原，利用調(diào)整的系數(shù)，把基準地價修正為二級市場的評估價。

三、基準地價的特點與作用

（一）基準地價的特點

（二）基準地價的作用

四、基準地價修正系數(shù)法的基本思路

根據(jù)基準地價考慮到它和二級市場評估的市場公允價，直接在口徑上不同和差異，利用系數(shù)把它修正為二級市場的評估價。

五、準地價修正系數(shù)法　適用范圍

1.適用于完成基準地價評估的城鎮(zhèn)的土地估價，即該城市具備基準地價成果圖和相應(yīng)修正體系成果。

2.基準地價修正系數(shù)法可在短時間內(nèi)大批量進行宗地地價評估，因此，可快速方便地進行大面積的數(shù)量眾多的土地價值評估。

3.基準地價修正系數(shù)法估價的精度取決于基準地價及其修正系數(shù)的精度，因此，該方法一般在宗地地價評估中不作為主要的評估方法，而作為一種輔助方法。

六、基準地價修正系數(shù)法估價的程序

（一）收集、整理土地定級估價成果資料

（二）確定修正系數(shù)表

（三）調(diào)查宗地地價影響因素的指標條件

（四）制定被估宗地因素修正系數(shù)

（五）確定被估宗地使用年期修正系數(shù)

（六）確定期日修正系數(shù)

（七）確定容積率修正系數(shù)

（八）評估宗地地價

被估宗地地價 = 待估宗地所處地段的基準地價 × 年期修正系數(shù) × 期日修正系數(shù) × 容積率修正系數(shù) × 其它因素修正系數(shù)

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