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第七節(jié)　基準(zhǔn)地價(jià)修正法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

提示：基準(zhǔn)地價(jià)修正法，本質(zhì)上是市場法，只是參照物價(jià)格采用的是基準(zhǔn)地價(jià)

一、基準(zhǔn)地價(jià)的含義

1.基準(zhǔn)地價(jià)定義

按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。

基準(zhǔn)地價(jià)是已知的，政府要公布的，定期修正，幾年修正一次的

2.標(biāo)定地價(jià)(宗地地價(jià))

市、縣政府根據(jù)需要評(píng)估的，正常土地市場中，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格。

三、基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)與作用

(一)基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)

1.基準(zhǔn)地價(jià)是土地使用權(quán)價(jià)格;

2.基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域性價(jià)格

這個(gè)區(qū)域可以是級(jí)別區(qū)域，也可以是區(qū)段，因而基準(zhǔn)地價(jià)的表現(xiàn)形式通常為區(qū)片價(jià)和路段價(jià)，或兩者結(jié)合起來共同反映某種用途的土地使用權(quán)價(jià)格。

3.基準(zhǔn)地價(jià)一般都要覆蓋整個(gè)城市建成區(qū)的;

4.基準(zhǔn)地價(jià)必定是平均價(jià)格

5.基準(zhǔn)地價(jià)是單位土地面積的地價(jià);

6.基準(zhǔn)地價(jià)具有現(xiàn)實(shí)性，是評(píng)估出的特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。

(二)基準(zhǔn)地價(jià)的作用

1.政府公告作用

2.政府參與土地有償使用收益分配的

3.依據(jù)宏觀調(diào)控地價(jià)水平的依據(jù)

4.征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)

5.進(jìn)一步評(píng)估宗地地價(jià)的基礎(chǔ)

6.引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門間的合理配置。

四、基準(zhǔn)地價(jià)修正法的基本思路—市場法的原理和思路

基本原理是替代原理，根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)考慮到它和二級(jí)市場評(píng)估的市場公允價(jià)，直接在口徑上不同和差異，利用系數(shù)把它修正為二級(jí)市場的評(píng)估價(jià)。

五、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的適用范圍

1.適用于完成基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的城鎮(zhèn)的土地估價(jià)

2.可在短時(shí)間內(nèi)大批量進(jìn)行宗地地價(jià)評(píng)估

3.一般在宗地地價(jià)評(píng)估中不作為主要的評(píng)估方法，而作為一種輔助方法。

六、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法估價(jià)的程序

被估宗地地價(jià)=待估宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其它因素修正系數(shù)

注意：

教材公式5-26，分母是基準(zhǔn)地價(jià)的使用年限，應(yīng)該采用最高出讓年限

第八節(jié)　路線價(jià)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用(掌握)

一、路線價(jià)法的含義和理論依據(jù)

三、路線價(jià)估價(jià)法的適用范圍

適宜同時(shí)對(duì)大量土地進(jìn)行評(píng)估，特別適宜于土地課稅、土地重劃、征地拆遷等需要在大范圍內(nèi)對(duì)大量土地進(jìn)行評(píng)估的場合。

四、路線價(jià)估價(jià)法的程序

(一)路線價(jià)區(qū)段劃分

1.地價(jià)相等、地段相連的地段一般劃分為同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段

2.路線價(jià)區(qū)段一般為帶狀地段

3.街道兩側(cè)接近性基本相等的地段長度成為路線段長度。路線價(jià)區(qū)段一般以路線價(jià)顯著增減的地點(diǎn)為界。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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