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(二)客觀總收益(接近于會(huì)計(jì)中收入的概念)

1.含義

總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動(dòng)力及經(jīng)營管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的利益。也就是指被估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所得到的所有收益。

2.確定客觀總收益時(shí)候要注意以下問題

(1)求取總收益時(shí)，是以客觀收益即正常收益為基礎(chǔ)，而不能以實(shí)際收益計(jì)算。

(2)在計(jì)算以客觀收益為基礎(chǔ)的總收益時(shí)，房地產(chǎn)所產(chǎn)生的正常收益必須是其處于最佳利用狀態(tài)下的結(jié)果。最佳利用狀態(tài)是指該房地產(chǎn)處于最佳利用方向和最佳利用程度。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中，應(yīng)為正常使用下的正常收益。

(3)有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金，并在評(píng)估報(bào)告中恰當(dāng)披露租約情況。

3.現(xiàn)有合同的收益現(xiàn)值

基準(zhǔn)日后前三年按照合同租金計(jì)算，因?yàn)檫`約產(chǎn)生的收益不足以支付違約金，需要繼續(xù)執(zhí)行合同規(guī)定。

收益現(xiàn)值=(110+10+10)*1 000/(1+10%)+140*1 000/(1+10%)^2+150*1 000/(1+10%)^3=346 581.52(元)

4.合同結(jié)束之后的收益為客觀收益，其收益現(xiàn)值為

客觀收益年限=40-2-5=33年

基準(zhǔn)日三年后未來年租金收益=150*(1+1%)^3*1 000=154 545.15(元)

收益現(xiàn)值=154 545.15*[[1-1/(1+10%)^33]/10%]/ (1+10%)^3=1 111 126.49(元)

5.最佳轉(zhuǎn)讓價(jià)值=346 581.52+1 111 126.49=1 457 708.01(元)

6.在確定收益值時(shí)，可以按照以下思路進(jìn)行

(1)需以類似房地產(chǎn)的收益作比較;

(2)需對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)作準(zhǔn)確的預(yù)測(cè);

(3)必須考慮收益的風(fēng)險(xiǎn)性和可實(shí)現(xiàn)性。

(三)客觀總費(fèi)用(接近于財(cái)務(wù)管理中付現(xiàn)費(fèi)用的概念)

1.定義

總費(fèi)用是指取得該收益所必需的各項(xiàng)(付現(xiàn))支出，如維修費(fèi)、管理費(fèi)等。也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出。

2.總費(fèi)用也應(yīng)該是客觀費(fèi)用，需要剔除不正常的費(fèi)用。

3.房地產(chǎn)的總費(fèi)用不包括折舊費(fèi)，通常包含：管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等。

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