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資產(chǎn)評估師考試資產(chǎn)評估基礎(chǔ)預(yù)習(xí)輔導(dǎo)(39)

第六節(jié)　假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

一、基本思路

如房地產(chǎn)價值的形成：

假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法、倒算法或預(yù)期開發(fā)法。該方法是將被估房地產(chǎn)開發(fā)后的預(yù)期價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余值測算被估房地產(chǎn)價值的方法(該數(shù)值事實上是取得這塊土地所能夠支付的最高價格)。

該方法主要用于待開發(fā)土地的價值

二、適用范圍

1.待開發(fā)土地的估價。

2.將生地開發(fā)成熟地的土地估價。

3.待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的估價。這時的建筑費還包含拆遷費用。

三、計算公式

1. P=A-(B+C+D+E)(5-24)

式中：

P——表示土地價值;

A——表示開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值(可以以售價或者租金等形式表示);

B——表示整個開發(fā)項目的開發(fā)成本;

C——表示投資利息;

D——表示開發(fā)商合理利潤;

E——表示正常稅費。

2.現(xiàn)實估價中剩余法的一個較具體的計算公式為：

地價=預(yù)期樓價值-建筑費-專業(yè)費用-銷售費用-利息-稅費-利潤 (5-25)

四、操作步驟

(一)調(diào)查房地產(chǎn)的基本情況

(二)確定被估房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式

(三)預(yù)測房地產(chǎn)售價

1.對于出售的房產(chǎn)——市場法

采用市場比較法確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價

2.對于出租的房地產(chǎn)，如寫字樓等——收益法

(1)先用市場法，確定所開發(fā)房地產(chǎn)出租的凈收益

(2)其次用收益法將所有的凈收益折現(xiàn)得到房地產(chǎn)的總價

注意：這里的方法實質(zhì)上就是教材168頁的公式5-4

[例5-10]根據(jù)當(dāng)前房在產(chǎn)市場的租金水平，與所開發(fā)房地產(chǎn)類似的房在產(chǎn)未來月租金凈收益為每建筑平方米300元，該類房地產(chǎn)的資本化利率為8%，總建筑面積5000平方米，出租率為80%，則所開發(fā)房地產(chǎn)的總價可確定為(假設(shè)房屋收益年其為無限年期)

『正確答案』 (萬元)

(四)估算各項成本費用

1.估算開發(fā)建筑成本費用—建筑費

2.估算專業(yè)費用

指測量、設(shè)計等專業(yè)技術(shù)費用，該費用通常可以按建筑費的一定比例計算，即：

專業(yè)費用=建筑費 × i ( i為一定的百分率)

3.確定開建設(shè)工期，估算預(yù)付資本利息。

(1)利息的計算采用復(fù)利，而不用單利

(2)預(yù)付地價款的利息

已經(jīng)全部預(yù)付的地價款×【(1+利率)開發(fā)建設(shè)期-1】

(3)建筑開發(fā)費和專業(yè)費的利息

① 分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入。

② 期初一次性投入：全期計息

③ 均勻投入：計息期為開發(fā)期的一半

④ 分段均勻投入(例如：第一年投入30%，第二年投入70%)：計息期為各段時間一半附加剩余占用期間

⑤ 建設(shè)竣工以后的空置及銷售期內(nèi)應(yīng)該按照全額全期計算利息

4.估算稅金

一般按照房地產(chǎn)總價的一定比例計算

5.估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)租售費用(即銷售費用)

一般按照房地產(chǎn)總價的一定比例計算

(五)確定開發(fā)商的合理利潤

投資回報利潤率的計算基數(shù)一般為地價、建筑費和專業(yè)費三項

(六)估算待估對象價值

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