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本文主要介紹2012年注冊資產(chǎn)評估師考試《資產(chǎn)評估》第五章房地產(chǎn)評估的串講知識，希望對您的復(fù)習(xí)有所幫助!!

第二節(jié)　房地產(chǎn)價格及其影響因素

一、房地產(chǎn)價格的種類

（一）根據(jù)權(quán)益的不同，可分為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、其他權(quán)利價格

房地產(chǎn)發(fā)生交易行為時，所針對的權(quán)益有所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)、典權(quán)等。所針對的房地產(chǎn)權(quán)益不同，其價格就不同，如房地產(chǎn)使用價格、房地產(chǎn)抵押權(quán)價格、房地產(chǎn)租賃權(quán)價格等。房地產(chǎn)的使用權(quán)價格，是指房地產(chǎn)使用權(quán)的 交 易價格。一般情況下，房地產(chǎn)所有權(quán)價格高于房地產(chǎn)使用權(quán)價格。抵押價格是為房地產(chǎn)抵押而評估的房地產(chǎn)價格。抵押價格由于要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩?，一般要比市場交易價格低。租賃價格是承租方為取得房地產(chǎn)租賃權(quán)而出租方支付的價格。

（二）形成方式可分為市場交易價格和評估價格

市場交易價格是房地產(chǎn)在市場交易中實際成交的價格。

評估價格是對市場交易價格的模擬。

房地產(chǎn)評估價格根據(jù)使用目的及其作用可分為基本地價、標(biāo)定地價、房屋重置價格、交易底價、課稅價格等幾種。其中基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、房屋重置價格由政府制定，且由政府定期公布。

（三）按房地產(chǎn)的實物形態(tài)可劃分為 土 地價格、建筑物價格和房地產(chǎn)價格

土地價格包括基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和土地交易價格等。

基準(zhǔn)地價是按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價格?；鶞?zhǔn)地評估以城市為單位進(jìn)行。標(biāo)定地價是市、縣政府根據(jù)需要評估的正常地產(chǎn)市場中，具體宗地在一定使用年期內(nèi)的價格。標(biāo)定地價可以以基準(zhǔn)地價為依據(jù)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、土地形狀、容積率、微觀區(qū)位等條件，通地系數(shù)修正進(jìn)行評估得到，也可以通過市場交易資料，直接進(jìn)行評估得到。

建筑物價格是指純建筑物部分的價格，不包含其占用的土地的價格。

房地產(chǎn)價格，是指建筑物連同其占用的土地的價格。

（四）按房地產(chǎn)價格表示單位可劃分為總價格、單位價格、樓面地價等

房地產(chǎn)總價格，是指一宗房地產(chǎn)的整體價格。房地產(chǎn)單位價格，有三種情況：對土地而言，是指單位 土地 面積的土地價格；對建筑物而言，是指單位建筑面積的建筑物價格；對房地產(chǎn)單位價格而言，是指單位建筑面積的房地產(chǎn)價格。

樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地價格。

（五）其他價格類型

公告地價，是政府定期公布的土地價格，在有些國家和地區(qū)，一般作為征收土地增值稅和征用土地補償?shù)囊罁?jù)。

申報地價，是土地所有人或使用人參照公告地價向政府申報的土地價格，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十四條規(guī)定："國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。"

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