本文主要介紹2012年注冊資產(chǎn)評估師考試《資產(chǎn)評估》第五章房地產(chǎn)評估的串講知識，希望對您的復習有所幫助!!
第三節(jié) 收益法在房地產(chǎn)評估中的應用
一、基本思路
收益法在國外被廣泛運用于收益性房地產(chǎn)價值的評估，收益法又稱為收入資本化法、投資法、收益法還原法，在我國也是最常用的評估方法之一。
總收入－總費用＝純收益
這種理論的抽象，包含著三個假設前提：
（1）純收益每年不變；
（2）資本化率固定；
（3）收益為無限年期。
運用收益法評估房地產(chǎn)價值，首先要求取純收益，通過總收益減總費用求得；然后確定資本化率；最后選用適當?shù)挠嬎愎角蟮么婪康禺a(chǎn)的價值。
收益為有限年期的房地產(chǎn)價值計算公式為：
這是一個在估價實務中經(jīng)常運用的計算公式， r為資本化率，成立條件為：
（1）純收益每年不變；
（2）資本化率固定且大于零；
（3）收益年期有限為n。
二、適用范圍
收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價值評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等，對于政府機關、學校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價值評估大多不適用。
三、純收益
（一）純收益的含義
純收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費用后的收益，一般以年為單位。在確定純收益時，必須注意房地產(chǎn)的實際純收益和客觀收益的區(qū)別。實際純收益是指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實際取得的純收益，實際收益由于受到多種因素的影響，通常不能直接用于評估。例如：當前收益權利人在法律上、行政上享有某種特權或受到特殊的限制，致使房地產(chǎn)的收益偏高或偏低，而這些權利或限制又不能隨同轉讓；當前房地產(chǎn)并未處于最佳利用狀態(tài)，收益偏低；收益權利人經(jīng)營不善，導致虧損，純收益為零甚至為負值；土地處于待開發(fā)狀態(tài)，無當前收益，同時還必須支付有關稅、費，純收益為負值。由于評估的結果是用來作為正常市場交易的參考，因此，必須對存在上述偏差的實際純收益進行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，取得的房地產(chǎn)在正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應包含對未來收益和風險的合理預期。我們把這個收益稱為客觀純收益，只有客觀純收益才能作為評估的依據(jù)。
（二）客觀總收益
總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關的各種設施、勞動力及經(jīng)營管理者要素結合產(chǎn)生的利益。也就是指被估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所得到的所有收益。求取決收益時，是以客觀收益即正常收益為基礎，而不能以實際收益計算。
在計算以客觀收益為基礎的總收益時，房地產(chǎn)所產(chǎn)生的正常收益必須是其處于最佳利用狀態(tài)下的結果。最佳利用狀態(tài)是指該房地產(chǎn)處于最佳利用方向和最佳利用程度。在現(xiàn)實經(jīng)濟中，應為正常使用下的正常收益。
在確定收益值時，
（1）需以類似房地產(chǎn)的收益作比較；
（2）需對市場走勢作準確的預測；
（3）必須考慮收益的風險性和可實現(xiàn)性。
（三）客觀總費用
總費用是指取得該收益所必需的各項支出，如維修費、管理費等。也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出?？傎M用也應該是客觀費用。
客觀總收益扣掉客觀總費用得到純收益。
四、資本化率
資本化率又稱為還原利率，它是決定評估價值的最關鍵的因素。無風險收益率、風險收益率?？梢杂脽o風險收益率測算風險收益率再相加。
（一）資本化率的實質(zhì)
（二）求取資本化率的方法
1.純收益與售價比率法。
［例 5-1］在房地產(chǎn)市場中收集到五個與待估房地產(chǎn)類似的交易實例，見表5-1（假設交易價格為無限年期）。
表 5-1 純收益與售價交易實例
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可以實例
|
純收益（元 /年·平方米）
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交易價格（元/平方米）
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資本化率（%）
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1
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418.9
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5900
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7.1
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2
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450.0
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6000
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（責任編輯：中大編輯）
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