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為了幫助您更好的學(xué)習(xí)注冊資產(chǎn)評估師考試，全面了解2012年資產(chǎn)評估師考試的相關(guān)重點，我們特地為您匯編了資產(chǎn)評估師考試輔導(dǎo)資料，希望對您有所幫助!!

資產(chǎn)評估師考試資產(chǎn)評估基礎(chǔ)預(yù)習(xí)輔導(dǎo)(12)

三、收益法的基本前提

1.收益法涉及到三個基本因素：

⑴被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益(R i或A)

⑵折現(xiàn)率或者本金化率(r)

⑶被評估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時間(n)

2.應(yīng)用收益法必須具備的前提條件：

(1)被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量(R i或A)

影響預(yù)期收益的主要因素包含主觀因素和客觀因素，應(yīng)該比較明確，評估人員可以據(jù)此分析和測算出被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益。

(2)資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險也可以預(yù)測并可以用貨幣衡量(r)

不同的收益，可能有著不同的風(fēng)險，所以兩個被評估資產(chǎn)即使估計在未來的收益基本相當(dāng)，可是由于風(fēng)險不一樣，大家肯定會選擇購買風(fēng)險低的資產(chǎn)，或者說大家會認(rèn)為風(fēng)險低的資產(chǎn)的價值更高從貨幣時間價值的角度，從資產(chǎn)股價的角度看，不同風(fēng)險的收益需要使用不同的折現(xiàn)率計算現(xiàn)值。

(3)被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(n)

四、收益法的基本程序和基本參數(shù)

(一)收益法的基本程序

采用收益法進(jìn)行評估，其基本程序如下：

1.搜集驗證與評估對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，包括經(jīng)營前景、財務(wù)狀況、市場形勢、以及經(jīng)營風(fēng)險等;

2.分析測算被評估對象未來預(yù)期收益;

3.確定折現(xiàn)率或資本化率;

4.分析測算被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益持續(xù)的時間;

5.用折現(xiàn)率或資本化率評估對象未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值;

6.分析確定評估結(jié)果。

從評估實務(wù)的角度看，第1-4步比較關(guān)鍵，涉及到收益法計算的3個關(guān)鍵因素：收益額、收益年限、折現(xiàn)率;但是我們考試主要是根據(jù)已知條件按照以上第5步驟來計算被評估資產(chǎn)的價值，所以反而是第五步最重要。

(二)收益法的基本參數(shù)

1.收益額

(1)收益額是資產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額。

(2)資產(chǎn)評估中收益額的特點。

①收益額是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實收益額;

②用于資產(chǎn)評估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)的實際收益。

客觀的收益就是根據(jù)各種變量、因素合理估計被評估資產(chǎn)的收益;而現(xiàn)實收益中可能包括不合理的因素。

(3)資產(chǎn)的收益額表現(xiàn)形式有多種，不同種類資產(chǎn)的收益額表現(xiàn)形式不同，需要合理選擇收益額的種類

2.折現(xiàn)率

⑴從本質(zhì)上講：

折現(xiàn)率是一個期望的投資報酬率。是投資者在投資風(fēng)險一定的情況下，對投資所期望的回報率。

⑵從構(gòu)成上看：

①折現(xiàn)率=無風(fēng)險報酬率+風(fēng)險報酬率

②無風(fēng)險報酬率

指沒有投資限制和障礙，任何投資者都可以投資并能夠獲得(事實上，就是沒有風(fēng)險)的投資報酬率。

實務(wù)中，可以使用同期國庫券利率或者銀行利率。(實際上考試的時候現(xiàn)在都是直接采用國債利率，并不進(jìn)行換算，參見教材321例-2，327頁例8-6)

③風(fēng)險報酬率

根據(jù)所投資的行業(yè)所面臨的行業(yè)增減、財務(wù)風(fēng)險、市場風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險等各種風(fēng)險要測算這項交易所承擔(dān)的風(fēng)險。

⑶資本化率與折現(xiàn)率的關(guān)系：

①在本質(zhì)上是沒有區(qū)別的。

②但是二者適用場合不同。習(xí)慣上人們稱折現(xiàn)率是將未來有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率(r)，用于有限期預(yù)期收益折現(xiàn)，資本化率則是將未來永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率(r)。

③二者是否相等，主要取決于同一資產(chǎn)在未來長短不同的時期所面臨的風(fēng)險是否相同。

3.收益期限

根據(jù)在持續(xù)使用的能力，在未來多長時間資產(chǎn)能夠給所有者帶來未來的預(yù)期收益。

可以是1年、2年、5年有期限，也可以是永續(xù)無期限。

通常以年表示。

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