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知識點(diǎn)十一、凈收益

(一)凈收益的含義

1.定義(接近于財(cái)務(wù)管理中現(xiàn)金凈流量的概念)

凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益，一般以年為單位。

2.在確定凈收益時(shí)，必須注意房地產(chǎn)的實(shí)際凈收益和客觀收益的區(qū)別。

(1)實(shí)際凈收益

①指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實(shí)際取得的凈收益

例如：

ⅰ、當(dāng)前收益權(quán)利人在法律上、行政上享有某種特權(quán)或受到特殊的限制，致使房地產(chǎn)的收益偏高或偏低，而這些權(quán)利或限制又不能隨同轉(zhuǎn)讓;

ⅱ、當(dāng)前房地產(chǎn)并未處于最佳利用狀態(tài)，收益偏低;

ⅲ、收益權(quán)利人經(jīng)營不善，導(dǎo)致虧損，凈收益為零甚至為負(fù)值;外語學(xué)習(xí)網(wǎng)

ⅳ、土地處于待開發(fā)狀態(tài)，無當(dāng)前收益，還必須支付有關(guān)稅費(fèi)，凈收益為負(fù)值

②由于受到多種因素的影響，通常不能直接用于評估

(2)客觀凈收益

①含義

房地產(chǎn)在正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對未來收益和風(fēng)險(xiǎn)的合理預(yù)期。這個(gè)收益稱為客觀純收益。

由于評估的結(jié)果是用來作為正常市場交易的參考，因此，必須對存在上述偏差的實(shí)際凈收益進(jìn)行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素

②只有客觀凈收益才能作為評估的依據(jù)。

3.凈收益的計(jì)算公式

凈收益=客觀總收益-客觀總費(fèi)用

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