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二、不動產(chǎn)物權登記

(一)不動產(chǎn)物權登記的種類

1.登記生效

不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

【注意】房屋買賣、建設用地使用權和不動產(chǎn)的抵押必須登記，登記生效。

2.不以登記為生效要件，但事后處分時仍要登記(非因法律行為的物權變動)

(1)因人民法院、仲裁委員會的法律文書，人民政府的征收決定，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定生效時發(fā)生效力。

(2)因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。

(3)因合法建造、拆除房屋等事實行為設立和消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力。

3.物權變動不以登記為生效要件，而是以登記為對抗要件

(1)土地承包經(jīng)營權自土地承包經(jīng)營權合同生效時設立。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。(P158)

(2)地役權自地役權合同生效時設立。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。(P162)

(3)已經(jīng)登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記，宅基地使用權不以登記為生效要件。(p160)

4.依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

【例題·多選題】A繼承了一套房屋，A在辦理產(chǎn)權登記前將房屋出賣并交付給B，A辦理產(chǎn)權登記后又將該房屋出賣給C并辦理了所有權移轉登記。在辦理繼承登記前，關于A對房屋的權利狀態(tài)，根據(jù)《物權法》的規(guī)定，下列表述中，正確的有( )。

A.A已經(jīng)取得了該房屋的所有權

B.A對該房屋的所有權不能對抗善意第三人

C.A出賣該房屋未經(jīng)登記不發(fā)生物權效力

D.A可以出租該房屋

『正確答案』ACD

『答案解析』因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。A對房屋的所有權不以登記為要件，但A在處分該房屋時，應當依法辦理登記。未經(jīng)登記，不發(fā)生物權效力。

(二)效力

1.不動產(chǎn)登記的效力

(1)自記載于不動產(chǎn)登記簿之日起，發(fā)生物權設定和變動的效力。

(2)權利推定效力

登記記載的權利人應當推定為法律上的權利人。登記可能發(fā)生錯誤，但在錯誤沒有更正之前，只能依據(jù)登記作出誰是權利人的推定。——除非提供證據(jù)證明不是

(3)善意保護的效力——公信力

所謂公信力，是指登記記載的權利人在法律上推定其為真正的權利人，即便以后事實證明登記記載的物權不存在或存有瑕疵，對于信賴該物權存在并已從事了物權交易的人，法律仍然承認其具有與真實的物權相同的法律效果(即正常生效)。

2.不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權屬證書

(1)不動產(chǎn)登記簿由登記機構管理;

(2)不動產(chǎn)權屬證書是指登記機構頒發(fā)給權利人作為其享有權利的證據(jù)的證書;

(3)不動產(chǎn)權屬證書記載的事項，應當與不動產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。

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（責任編輯：中大編輯）

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