為了幫助您更好的學習注冊資產(chǎn)評估師考試，全面了解2011年注冊資產(chǎn)評估師考試的相關重點，我們特地為您匯編了注冊資產(chǎn)評估師考試輔導資料，希望對您有所幫助!!
第五節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評估中的應用
一、基本思路、適用范圍
| 基本思路 | 認為生產(chǎn)成本與價格之間有著密切聯(lián)系，認為房地產(chǎn)價值應等于重置一宗與評估對象等效的房地產(chǎn)所需投入的各項費用及相應的利潤和稅金。 |
| 適用范圍 | 適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，成交實例不多，無法利用市場法、收益法等方法進行評估。對于無收益又很少有交易案例的政府辦公樓、學校、醫(yī)院、圖書館、軍隊營房、機場、博物館、紀念館等比較適用。 由于土地與建筑物具有不同的經(jīng)濟特性，所以，房產(chǎn)價值評估與土地價值評估的成本法計算公式不同。 |
二、土地評估的成本法操作步驟
| 土地價值=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益 | |
| 1.計算開發(fā)土地取得費用 | 土地取得費用是為取得土地向原有土地使用者支付的費用，分為兩種情況： （1）國家征收集體土地而支付給集體土地所有者的費用 土地補償費 地上附著物補償費 青苗補償費 安置補助費 （2）為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的補償費用，這是對原城市土地使用者在經(jīng)濟上的補償。 |
| 2.計算土地開發(fā)費用 | （1）基礎設施配套費（三通一平、七通一平） （2）公共事業(yè)建設配套費 （3）小區(qū)開發(fā)配套費 |
| 3.計算投資利息 | 土地取得費的計息周期為整個開發(fā)期和銷售期，土地開發(fā)費若是平均投入的，計息期為開發(fā)期的一半加銷售期。 |
| 4.計算投資利潤和稅費 | 利潤計算的基數(shù)是土地取得費和土地開發(fā)費，也就是開發(fā)后土地的低價。 |
| 5.確定土地增值收益 | 土地增值收益主要是土地的用途改變或土地功能變化引起的 |
| 例題：屬于基礎設施中是“三通一平”的項目包括（ ）和平整地面。 A.通水 B.通油 C.通路 D.通訊 E.通電 答案是：ACE 例題：國家征用集體土地而支付給集體經(jīng)濟組織的費用包括（ ）。 A.土地補償費 B.拆遷費 C.安置補助費 D.地上附著物補償費 E.青苗補償費 答案：ACDE |
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三、成本法評估新建房地產(chǎn)的費用
| 新建房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的各項費用，包括土地征收及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費、管理費用、投資利息和銷售稅費等。 新建房地產(chǎn)價值=土地取得費用+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+正常利潤 |
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| 土地取得費用 | 1.土地的取得途徑有：征收、拆遷改造和購買等。 2.按照土地的取得途徑不同，分別測算土地的取的費用。 3.土地取得費包含土地取得的手續(xù)費及稅金。 |
| 開發(fā)成本 | 1.勘察設計和前期工程費 2.基礎設施費 3.房屋建筑安裝工程費 4.公共配套設施建設費 5.開發(fā)過程中的稅費及其他間接費用。 |
| 開發(fā)利潤 | 應以開發(fā)類似房地產(chǎn)的平均利潤來確定 |
| 管理費用 | |
| 投資利息 | 以土地取得費用和開發(fā)成本之和作為計算利息的基數(shù) |
| 銷售稅費 | 銷售費用：廣告宣傳費、委托銷售代理費 銷售稅金及附加：營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加 其它銷售費用：印花稅、交易手續(xù)費、產(chǎn)權轉移登記費 |
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四、舊建筑物評估的成本法
| 運用成本法評估舊建筑物的價值，應以評估基準日的重新建造成本為基礎，考慮評估對象的使用和磨損，扣除建筑物的貶值額。 建筑物的價值減損分為有形損耗和無形損耗，有形損耗 建筑物價值=重置成本一年貶值額×已使用年限 |
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| 直線折舊法 （定額法） |
年貶值額=（重置成本-殘值）/耐用年限 =重置成本*（1-殘值率）/耐用年限 耐用年限=建筑物已經(jīng)使用年限+尚可使用年限 |
| 成新折扣法 | 根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度、功能損耗等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現(xiàn)值。 建筑物價值=重置成本×成新率 |
| 例題：對于建筑物的過剩功能，在評估時刻考慮按（ ）處理。 A.功能性貶值 B.建筑物增值 C.經(jīng)濟性貶值 D.經(jīng)濟性溢價 答案：A 例題：運用成本法對房地產(chǎn)價格評估，其使用范圍主要是（ ）。 A.博物館 B.學校用地 C.公園用地 D.商業(yè)用地 答案：ABC |
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第六節(jié) 假設開發(fā)法在房地產(chǎn)評估中的應用
一、假設開發(fā)法的基本思路、適用范圍、基本公式
| 基本思路 | 假設開發(fā)法又稱剩余法、到算法、預期開發(fā)法 假設開發(fā)法是將被估房地產(chǎn)開發(fā)后的預期價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余值測算被估房地產(chǎn)價值的方法。該方法主要用于待開發(fā)土地價值的評估。 |
| 適用范圍 | 待開發(fā)土地的評估 對生地的評估 待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的評估 |
| 基本公式 | 地價+建筑費+專業(yè)費用+銷售費用+利息+稅費+利潤=預期樓價 地價=預期樓價-建筑費-專業(yè)費用-銷售費用-利息-稅費-利潤 |
| 例題：運用剩余法評估房地產(chǎn)價格，其適用范圍主要是（ ）。 A.待開發(fā)土地 B.已開發(fā)建筑完成的土地 C.將生地開發(fā)為熟地 D.待拆遷改造的在開發(fā)土地 答案：ACD |
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二、操作步驟
| 調查房地產(chǎn)的基本情況 | |
| 確定被估房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式 | |
| 預測房地產(chǎn)售價 | 1.對于出售的房產(chǎn)—采用市場比較法確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價。 2.對于出租的房地產(chǎn)，如寫字樓等——收益法 (1)先用市場法，確定所開發(fā)房地產(chǎn)出租的凈收益; (2)再采用收益法將所有的凈收益折現(xiàn)得到房地產(chǎn)的總價。 |
| 估算各項成本費用 | 1、估算開發(fā)建筑成本費用—建筑費 2、估算專業(yè)費用—通常按建筑費的一定比例計 3、確定開發(fā)建設工期，估算預付資本利息 (1)利息的計算采用復利 (2)預付地價款的利息 已經(jīng)全部預付的地價款×【(1+利率)開發(fā)建設期-1】 (3)建筑開發(fā)費和專業(yè)費的利息 ①分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入; ②期初一次性投入：全期計息; ③均勻投入：計息期為開發(fā)期的一半; ④分段均勻投入(例如：第一年投入30%，第二年投入70%)：計息期為各段時間一半附加剩余占用期間; ⑤建設竣工以后的空置及銷售期內應該按照全額全期計算利息。 4、估算稅金—一般以建成后房地產(chǎn)總價的一定比例計算 5、估算租售費用—包括中介代理費、市場營銷費、買賣手續(xù)費等，一般以房地產(chǎn)總價或租金的一定比例計算 |
| 確定開發(fā)商的合理利潤 | 投資回報利潤率的計算基數(shù)一般為地價、開發(fā)費和專業(yè)費三項。 |
| 估算待估對象價值 | |
| 例題：土地使用權評估的假設開發(fā)法中，計算利潤是基礎是（ ） A.地價+建筑費 B.地價+建筑費+利息 C.地價+建筑費+專業(yè)費+利息 D.地價+專業(yè)費+建筑費 答案是：D 例題：用剩余法評估地價時，預付地價款的利息額應以全部預付的價款按（ ）計算。 A.整個開發(fā)建設工期 B.開發(fā)建設工期的一半 C.整個空置期 D.空置期的一半 答案是：A 例題：被評估對象為一宗待開發(fā)的商業(yè)用地，土地面積5000平方米，該宗地的使用權年限自評估基準日其為40年，當?shù)爻鞘幸?guī)劃規(guī)定，待估宗地的容積率為5，覆蓋率為60%。評估師根據(jù)城市規(guī)劃的要求及房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，認為待估宗地的最佳開發(fā)方案為建設一幢25000平方米的大廈，其中1-2層為商場，每層建筑面積為3000平方米，3層及3層以上為寫字樓，每層建筑面積為1900平方米。 評估師根據(jù)相關資料，經(jīng)分析、測算得到如下數(shù)據(jù)資料： ⑴將待估宗地開發(fā)成七通一平的建筑用地需要投資500萬元，開發(fā)期為1年，投資在1年內均勻投入。 ⑵大廈建設期為2年，平均每平方米建筑面積的建筑費用為3000元，所需資金分2年投入，第一年投入所需資金的60%，第二年投入所需資金的40%，各年投資均勻投入。 ⑶專業(yè)費用為建筑費用的10%。 ⑷預計大廈建成后即可出租，其中1-2層每平方米建筑面積的年租金為2000元，出租率可達100%，3-5層（即寫字樓部分的1-3層）平均每天每平方米建筑面積租金為2元，第6層及以上各層每平米為2.5元，寫字樓平均空置率約為10%。 ⑸管理費用為租金的5%，稅金為租金的17.5%，保險費為建筑費及專業(yè)費用的0.1%，維修費用為建筑費用的1%，年貸款利率為5%，復利計息。 ⑹開發(fā)商要求的利潤為建筑費用、專業(yè)費用、地價及土地開發(fā)費用之和的25%。 ⑺房地產(chǎn)綜合資本化率為8%。 ⑻每年按365天考慮。 ⑼本項目不考慮所得稅因素。 根據(jù)上述條件，試對該宗地的價值進行評估（要求：評估結果保留兩位小數(shù)）。 解析： 1-2層建筑面積：3000*2=6000（平方米） 3-5層建筑面積：1900*3=5700（平方米） 6層以上建筑面積：5000*5-6000-0.57=13300（平方米） 年總收入= 0.6*2000+0.57*2*365*0.9+1.33*2.5*365*0.9=2666.75（萬元） 年總費用=2666.75*（5%+17.5%）+2.5*3000*1.1*0.1%+2.5*3000*1%=683.27 年利潤=1983.48（萬元） 大廈價值=1983.48/8%*《1-1/（1+8%）37》=23355.83（萬元） 建筑費用=3000*2.5=7500（萬元） 專業(yè)費用=7500*10%=750萬元 開發(fā)商利潤=（7500+750+500+地價）*25% 地價利息，按3年計算復利，土地開發(fā)費利息2.5年算，建筑費、轉業(yè)費分階段投入，第一階段投入的60%，計息期為1.5年，第二階段投入的計息期為0.5年。 利息=0.1576*地價+522.2 地價=預期樓價-建筑費-專業(yè)費用-銷售費用-利息-稅費-利潤 求解得地價為8451.36 |
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