(三)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更

1.要求規(guī)定：

成本模式可以轉(zhuǎn)為公允價值模式，但公允價值模式不得轉(zhuǎn)為成本模式。

企業(yè)對其所有投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的選擇要統(tǒng)一。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。

2.處理：

成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當作為會計政策變更處理，要進行追溯調(diào)整，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益(盈余公積、利潤分配——未分配利潤)。具體處理為：

借：投資性房地產(chǎn)——成本(變更日的公允價值)

投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)(已計提的折舊或攤銷)

投資性房地產(chǎn)減值準備

貸：投資性房地產(chǎn)(賬面余額)

利潤分配——未分配利潤[(公允價值—賬面價值)×90%，或借記]

盈余公積[(公允價值—賬面價值)×10%，或借記]

已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

六.投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置

一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

(一)房地產(chǎn)形式及轉(zhuǎn)換日

房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進行的重新分類。

大多數(shù)企業(yè)一般情況下，是將原有的房屋、建筑物、土地使用權(quán)作為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)來核算，在經(jīng)營過程中將其出租，轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。出租日即為轉(zhuǎn)換日。

非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，通常將租賃期開始日作為轉(zhuǎn)換日;投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)，通常在租賃期結(jié)束時做相關(guān)的轉(zhuǎn)換處理。

(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理

1.成本模式下的轉(zhuǎn)換

核算要點：對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)，不確認損益。

對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)：指無論是投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)，還是非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，應(yīng)將相應(yīng)的科目對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)?？颇繉?yīng)關(guān)系如下：

“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”對應(yīng) “投資性房地產(chǎn)”;

“累計折舊”或“累計攤銷”對應(yīng)“投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)”;

“固定資產(chǎn)減值準備”或“無形資產(chǎn)減值準備”對應(yīng)“投資性房地產(chǎn)減值準備”。

不產(chǎn)生損益：指對應(yīng)科目金額對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)，不會產(chǎn)生差額。

作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為采用成本模式計量的房地產(chǎn)時，按照教材處理。

2.公允價值模式下的轉(zhuǎn)換

這種轉(zhuǎn)換方式下，通常轉(zhuǎn)換時的公允價值和賬面價值不一致，會產(chǎn)生差額。如何處理該差額是問題的關(guān)鍵：

(1)投資性房地產(chǎn)→非投資性房地產(chǎn)(投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)、存貨)

無論公允價值高或低，公允價值與原賬面價值的差額都計入“公允價值變動損益”科目。

轉(zhuǎn)換日會計處理：

借：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)等(投資性房地產(chǎn)的公允價值)

貸：投資性房地產(chǎn)――成本

――公允價值變動(或借記)

公允價值變動損益(或借記，金額倒擠)

不論公允價值與賬面價值孰高，均將差額計入公允價值變動損益。

(2)非投資性房地產(chǎn)→投資性房地產(chǎn)(自用土地使用權(quán)、固定資產(chǎn)、存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn))

轉(zhuǎn)換日的公允價值大于賬面價值的，差額貸記“資本公積――其他資本公積”科目，轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值的，差額借記“公允價值變動損益”科目。

轉(zhuǎn)換日會計處理：

借：投資性房地產(chǎn)――成本 (轉(zhuǎn)換日的公允價值)

累計折舊(或累計攤銷)

固定資產(chǎn)減值準備(或無形資產(chǎn)減值準備)

公允價值變動損益(或貸記資本公積――其他資本公積)(差額，倒擠)

貸：固定資產(chǎn)(或無形資產(chǎn))

二、投資性房地產(chǎn)的處置

注意的要點：

1.處置涉及到的收入和成本分別通過“其他業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)成本”科目來核算。

2.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，采用以公允價值模式進行后續(xù)計量的，轉(zhuǎn)換時若產(chǎn)生資本公積――其他資本公積，則處置時應(yīng)將資本公積轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目。

3.采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，持有過程中產(chǎn)生的公允價值變動損益累計額在處置時應(yīng)轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目。這筆分錄的借貸方均為損益類科目，因此這筆分錄不影響利潤，但它對企業(yè)其他業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的利潤的有影響的。

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