第二節(jié)供求理論

供求理論是市場運行的基礎(chǔ)理論，也是房地產(chǎn)市場運行和價格變動的核心理論。房地產(chǎn)市場的波動，房地產(chǎn)價格(或租金，下同)水平的高低及其變動，從經(jīng)濟學(xué)上講，是房地產(chǎn)的供給和需求兩種力量共同作用的結(jié)果。其中，待租售的房地產(chǎn)(包括新開發(fā)的增量房地產(chǎn)和已有的存量房地產(chǎn))形成了市場的供給面，房地產(chǎn)的消費者(即房地產(chǎn)購買者或承租者)形成了市場的需求面。其他一切因素對房地產(chǎn)價格的影響，要么是通過影響房地產(chǎn)供給，要么是通過影響房地產(chǎn)需求，要么是通過同時影響房地產(chǎn)的供給和需求來實現(xiàn)的。從這種意義上講，如果想知道某項政策措施或事件將如何影響房地產(chǎn)市場走向和房地產(chǎn)價格漲落，應(yīng)首先分析它將如何影響房地產(chǎn)的供給和需求。

一、房地產(chǎn)需求

(一)房地產(chǎn)需求的概念

房地產(chǎn)需求是指消費者在特定的時間內(nèi)，在一定的價格水平上，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買(或承租，下同)的數(shù)量。房地產(chǎn)市場需求是指在一定時間內(nèi)、一定價格水平下和一定市場上所有的消費者對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買的數(shù)量，即市場需求是所有的消費者需求的總和。

(二)決定房地產(chǎn)需求量的因素

某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素有以下幾個。

(1)該種房地產(chǎn)的價格水平。

(2)消費者的收入水平。

(3)消費者的偏好。

(4)相關(guān)物品的價格水平。

(5)消費者對未來的預(yù)期。

(三)房地產(chǎn)需求曲線

房地產(chǎn)需求曲線表示房地產(chǎn)的需求量與其價格之間的關(guān)系——某種房地產(chǎn)的需求量如何隨著該種房地產(chǎn)價格的變動而變動。

二、房地產(chǎn)供給

(一)房地產(chǎn)供給的概念

房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者(即房地產(chǎn)出售人或出租人，下同)在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格(或租金，下同)水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售(或出租，下同)的數(shù)量。房地產(chǎn)市場供給是指在一定時間內(nèi)、一定價格水平下和一定市場上所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量，即市場供給是所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者供給的總和。

(二)決定房地產(chǎn)供給量的因素

某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素有以下幾個。

(1)該種房地產(chǎn)的價格水平。

(2)該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本。

(3)該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平。

(4)房地產(chǎn)殲發(fā)企業(yè)對未來的預(yù)期。

(三)房地產(chǎn)供給曲線

房地產(chǎn)供給曲線表示房地產(chǎn)的供給量與其價格之間的關(guān)系——某種房地產(chǎn)的供給量如何隨著該種房地產(chǎn)價格的變動而變動

三、房地產(chǎn)均衡價格

在其他條件不變的情況下，需求曲線上的每一個點都是消費者愿意并且能夠接受的房地產(chǎn)價格與數(shù)量的組合，供給曲線上的每一個點都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或擁有者愿意而且能夠提供的房地產(chǎn)數(shù)量與價格的組合。因為市場交易是自愿交易，或交易雙方一致同意的交易，所以房地產(chǎn)市場交易價格和數(shù)量，必須是供求雙方都愿意而且能夠接受的價格和數(shù)量。

四、房地產(chǎn)供求與價格關(guān)系的特殊性

在理論上可把房地產(chǎn)的供求狀況分為以下4種類型：①全國房地產(chǎn)總的供求狀況。②本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況。③全國同類房地產(chǎn)的供求狀況。④本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。

與其他可移動的商品不同，房地產(chǎn)由于不可移動及變更用途困難，直接決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況，是本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。至于其他類型的房地產(chǎn)供求狀況對該房地產(chǎn)的價格有無影響及其影響的程度，要視這些供求狀況的波及性如何而定。

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