第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收

《一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的條件

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收應(yīng)具備下列條件：①完成開發(fā)項(xiàng)目全部設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容，達(dá)到使用要求。②有完整并經(jīng)核定的工程竣工資料，符合驗(yàn)收規(guī)定。③有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告。④有勘察、設(shè)計(jì)、施工圖審查機(jī)構(gòu)、施工、監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件。⑤有施工單位簽署的工程保修書。⑥建設(shè)行政主管部門出具的認(rèn)可文件及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督站等有關(guān)部門責(zé)令整改的問題全部整改完畢。⑦有公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許的使用文件。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的程序

(1)工程竣工掃尾?？⒐呶补ぷ髦饕ㄓ布?zhǔn)備和軟件準(zhǔn)備兩個(gè)方面。硬件準(zhǔn)備方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)編制竣工驗(yàn)收計(jì)劃，施工單位全面落實(shí)竣工驗(yàn)收準(zhǔn)備工作。軟件準(zhǔn)備方面，施工單位應(yīng)負(fù)責(zé)工程技術(shù)檔案資料的整理，分類歸檔，裝訂成冊(cè)。

竣工驗(yàn)收的資料主要有：①工程項(xiàng)目開工報(bào)告。②工程項(xiàng)目竣工報(bào)告。③圖紙會(huì)審和設(shè)計(jì)交底記錄。④設(shè)計(jì)變更通知單。⑤技術(shù)變更核定單。⑥工程質(zhì)量事故發(fā)生后調(diào)查和處理資料，⑦水準(zhǔn)點(diǎn)位置、定位測(cè)量記錄、沉降及位移觀測(cè)記錄。⑧材料、沒箭、構(gòu)件的質(zhì)量合格證明資料。⑨材料、設(shè)備、構(gòu)件的試驗(yàn)、檢驗(yàn)報(bào)告。⑩隱蔽驗(yàn)收記錄及施工日志。①竣工圖。②質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定資料。③未完項(xiàng)目一覽表等。

(2)施工單位竣工預(yù)驗(yàn)。施工單位完成設(shè)計(jì)圖紙和合同約定的全部?jī)?nèi)容后，應(yīng)在施工單位內(nèi)部組織自驗(yàn)收或初步驗(yàn)收，確認(rèn)工程竣工、具備竣工驗(yàn)收各項(xiàng)條件。 預(yù)檢合格后編制竣工報(bào)告。

竣工報(bào)告應(yīng)包括已完工程情況、技術(shù)檔案和施工管理資料情況、建筑設(shè)備安裝調(diào)試情況、工程質(zhì)量評(píng)定情況等內(nèi)容。

(3)施工單位向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或監(jiān)理公司提出工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。

(4)監(jiān)理單位核查。監(jiān)理單位核查竣工報(bào)告，對(duì)工程質(zhì)量做出評(píng)價(jià)。經(jīng)過預(yù)驗(yàn)和核查，簽署認(rèn)可意見后，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。

(5)專項(xiàng)驗(yàn)收。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提請(qǐng)規(guī)劃、公安、消防、環(huán)保、城建等有關(guān)部門進(jìn)行專項(xiàng)驗(yàn)收，并按專項(xiàng)驗(yàn)收部門提出的意見整改完畢，取得合格證明文件或準(zhǔn)許使用文件。

(6)竣工驗(yàn)收。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審查竣工報(bào)告，并在約定的時(shí)間和地點(diǎn)組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。

竣工驗(yàn)收的組織步驟為：①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主持驗(yàn)收會(huì)議。②施工單位介紹施工情況。③監(jiān)理單位介紹監(jiān)理情況。④各驗(yàn)收專業(yè)組核查質(zhì)保資料，并現(xiàn)場(chǎng)檢查工程質(zhì)量狀況。⑤各驗(yàn)收專業(yè)組總結(jié)發(fā)言，形成竣工驗(yàn)收意見。

(7)問題處理。驗(yàn)收中如果發(fā)現(xiàn)工程存在一些輕微缺陷，則應(yīng)要求施工單位在限定時(shí)間內(nèi)消除缺陷后再簽署合格證書;如果有重大質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)為還不具備竣工驗(yàn)收條件的，則要經(jīng)過參與驗(yàn)收的各方共同討論形成會(huì)議紀(jì)要，并簽字確認(rèn)，會(huì)議紀(jì)要中應(yīng)包括正式交工驗(yàn)收前，施工單位尚需完成的工作清單，待這些工作完成后，再由工單位重新提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。

(8)辦理移交。經(jīng)驗(yàn)收合格的單項(xiàng)工程，連同相關(guān)技術(shù)資料，一并移交房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

(9)竣工驗(yàn)收備案。辦理工程竣工驗(yàn)收備案應(yīng)提交下列文件：①工程竣工驗(yàn)收備案表。②工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。③法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)南規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許的使用文件。④施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書。⑤法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。商品住宅還應(yīng)提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》 。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算和竣工決算

(一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算

1.竣工結(jié)算的概念

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工單位根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定和合同約定，在施工單位完成合同約定的全部工作后，對(duì)最終工程價(jià)款的調(diào)整和確定?？⒐そY(jié)算是表達(dá)該開發(fā)項(xiàng)目最終工程造價(jià)和結(jié)算工程價(jià)款依據(jù)的經(jīng)濟(jì)文件。

2.竣工結(jié)算的編制依據(jù)

竣工結(jié)算的編制依據(jù)主要是：①國(guó)家有關(guān)法律、行政法規(guī)、規(guī)章制度和相關(guān)的司法解釋。②國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門以及各省、自治區(qū)、直轄市和有關(guān)部門發(fā)布的工程造價(jià)計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)價(jià)辦法、有關(guān)規(guī)定及相關(guān)解釋。③施工發(fā)承包合同、專業(yè)分包合同及補(bǔ)充合同，有關(guān)材料、設(shè)備采購合同。④招投標(biāo)文件，，包括招標(biāo)答疑文件、投標(biāo)承諾、中標(biāo)報(bào)價(jià)書及其組成內(nèi)容。⑤工程竣工圖或施工圖、施工圖會(huì)審記錄，經(jīng)批準(zhǔn)的施工組織設(shè)計(jì)，以及設(shè)汁變更、工程洽商和相關(guān)會(huì)議紀(jì)要。⑥繹批準(zhǔn)的開、竣工報(bào)告或停工、復(fù)工報(bào)告。⑦建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范或工程預(yù)算定額、費(fèi)用定額及價(jià)格信息、調(diào)價(jià)規(guī)定等。⑧工程預(yù)算書。⑨影響工程造價(jià)的相關(guān)資料。

3.竣工結(jié)算的編制程序

竣工結(jié)算應(yīng)按結(jié)算編制準(zhǔn)備階段、結(jié)算編制階段、結(jié)算編制定稿階段的順序進(jìn)行。

(1)結(jié)算編制準(zhǔn)備階段

(2)結(jié)算編制階段

(3)結(jié)算編制定稿階段。

4.竣工結(jié)算的編制方法

竣工結(jié)算的編制應(yīng)區(qū)分施工發(fā)承包合同類型，采用相應(yīng)的編制方法：①采用總價(jià)合同的，應(yīng)在合同價(jià)基礎(chǔ)上對(duì)設(shè)計(jì)變、工程洽商以及工程索賠等合同約定可以調(diào)整的內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整。②采用單價(jià)合同的，應(yīng)計(jì)算或核定竣工圖或施工圖以內(nèi)的各個(gè)分部分項(xiàng)工程量，依據(jù)合同約定的方式確定分部分項(xiàng)工程項(xiàng)目?jī)r(jià)格，并對(duì)設(shè)計(jì)變更、工程洽商、施工措施以及工程索賠等內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整。③采用成本加酬金合同的，應(yīng)依據(jù)合同約定的方法計(jì)算各個(gè)分部分項(xiàng)工程以及設(shè)計(jì)變更、工程洽商、施工措施等內(nèi)容的工程成本，并計(jì)算酬金及有關(guān)稅費(fèi)。

5.竣工結(jié)算文件組成

竣工結(jié)算文件一般由竣工結(jié)算匯總表、單項(xiàng)工程結(jié)算匯總表、單位工程結(jié)算匯總表和分部分項(xiàng)(措施、其他、零星)工程結(jié)算表及結(jié)算編制說明等組成。

竣工結(jié)算編制說明可根據(jù)委托工程的實(shí)際情況，以單位工程、單項(xiàng)工程或建設(shè)項(xiàng)目為對(duì)象進(jìn)行編制，包括的內(nèi)容有：工程概況，編制范圍，編制依據(jù)，編制方法.有關(guān)材料、設(shè)備、參數(shù)和費(fèi)用說明，其他有關(guān)問題的說明等。

竣工結(jié)算文件提交時(shí)，應(yīng)同時(shí)提供與竣工結(jié)算相關(guān)的附件，包括所依據(jù)的發(fā)承包合同調(diào)價(jià)條款、設(shè)計(jì)變更、工程洽商、材料及設(shè)備定價(jià)單、調(diào)價(jià)后的單價(jià)分析表等與竣工結(jié)算相關(guān)的書面證明材料。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工決算

1.竣工決算的慨念

竣工決算是指整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程全部完工并經(jīng)驗(yàn)收以后，由房地產(chǎn)開發(fā)企按已確定的實(shí)物數(shù)量和貨幣形式，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從立項(xiàng)到竣工驗(yàn)收、交付使用全過程中實(shí)際支付的全部建設(shè)費(fèi)用、建設(shè)成果和財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行的綜合測(cè)算和分析。

2.竣工決算與竣工結(jié)算的區(qū)別

竣工決算與竣工結(jié)算既有聯(lián)系又有區(qū)別，主要區(qū)別如下。

(1)包含的范圍不同。

(2)編制人和審查人不同。

(3)目標(biāo)不同。

3.竣工決算的內(nèi)容

竣工決算包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從籌建開始到項(xiàng)目竣工交付生產(chǎn)使用為止的全部建設(shè)費(fèi)用，共包括竣工財(cái)務(wù)決算說明書、竣工財(cái)務(wù)決算報(bào)表、工程竣工圖和工程造價(jià)對(duì)比分析4個(gè)部分。其中，竣工財(cái)務(wù)決算說明書和竣工財(cái)務(wù)決算報(bào)表又合稱為竣工財(cái)務(wù)決算，是竣工決算的核心內(nèi)容。

(1)竣工財(cái)務(wù)決算說明書。

(2)竣工財(cái)務(wù)決算報(bào)表。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程竣工圖。

(4)工程造價(jià)比較分析。

4.竣工決算的編制程序

竣工決算的編制程序?yàn)椋孩偈占⒄砗头治鲇嘘P(guān)依據(jù)資料。②清理各項(xiàng)財(cái)務(wù)、債務(wù)和結(jié)余物資。③填寫竣工決算報(bào)表。④編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程竣工決算說明。⑤進(jìn)行做好工程造價(jià)對(duì)比分析。⑥整理、裝訂竣工圖、開工與竣工報(bào)告、重大質(zhì)量技術(shù)措施記錄。⑦上報(bào)相關(guān)部門審查。

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（責(zé)任編輯：xy）

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